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物业管理招标分为哪些类型?物业招标方式有哪些?物业招标、投标包括哪些内容?

物业管理招标类型


(1)根据物业类型划分:可以将物业管理招标分为住宅物业招标和非住宅物业招标。

(2)按项目服务内容的实施划分:根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求,可以将物业管理招标分为:整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标。

(3)按招标主体的类型划分:前期物业管理一般以建设单位为招标主体;物业管理正常运作后,一般以业主大会为招标主体;若物业性质为重点基础设施或大型公用设施、政府办公大楼设施,招标主体则为物业产权人、管理使用单位或政府采购中心。

(4)按项目服务方式不同:物业招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标。


物业管理招标方式


(1)公开招标:是指招标人通过公共媒介发布招标公告,邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式;特点:公开招标的评选条件及程序是预先设定的,且不允许在程序启动后单方面变更。

(2)邀请招标:又称有限竞争招标或选择性招标,特点:招标人不使用公开方式,投标人是特定的。


物业管理招标、投标内容


(1)早期介入和前期物业管理阶段的招标内容


①对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议

②对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见

③对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要,提供专业意见并对现场进行必要的监督

④提出投标物业的其他管理建议

⑤参与物业的竣工验收,并提出相应整改意见

⑥设计物业管理模式,制订员工培训计划

⑦对经营性物业进行经营策划,制订租赁策略方案和宣传推广方案

⑧建立服务系统和服务网络,制订物业管理方案

⑨办理移交接管,对业主入住、装修实施管理和服务


(2)常规物业管理招标内容

①项目机构的建立与日常运作机制的建立,包括机构设置、岗位安排、管理制度等

②房屋及共同设施设备的管理;

③环境与公共秩序的管理,包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等。

④客户管理、客户服务和便民措施;

⑤精神文明建设;

⑥物业的租赁经营;

⑦财务管理,包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。


(3)物业管理招标中管理方式的确定

物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服务型管理方式和合资合作等三种方式。


物业管理招标投标的基本原则


公开、公平、公正、合理、守信践诺


(1)由招标人依法组织实施。招标人不得于不合理条件限制或者排斥潜在投标人;不得对潜在的投标人进行歧视待遇,不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格要求。

(2)应当严格遵守相关法律、法规和招标文件的要求。

(3)确保招投标公开、公正地实施。

(4)实事求是,守信践诺。


小区前期物业服务是谁招投标呢?业主大会有权选聘物业公司?

一、前期物业服务的招投标


1、前期物业招投标的要求

应当招标选聘:住宅,物业管理区域内有住宅的其他建筑;

提倡招标选聘:其他物业(非住宅、物业管理区域内无住宅项目的);

特殊情形:投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县政府主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业公司。


2、前期物业招标的形式

前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。


3、招标的完成期限

新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。


4、评标

评标由招标人依法组建的评标委员会负责;

评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二;

评标委员会的专家成员,应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定;

与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。


5、中标备案

招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的县级以上政府主管部门进行备案;

备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的,还应当附招标代理委托合同。


6、前期物业服务合同的签订

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

以上,就是《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中值得关注的内容,但由于国内绝大部分省、市制定了关于前期物业管理招投标的制度、文件,所以在具体执行过程中,都是按地方的制度文件执行。


二、业主大会选聘物业公司


虽然《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定:业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的,参照本办法执行。但在早期,很多地方都是直接规定业主大会选聘物业公司也要严格按招投标程序进行,对此也引起很多争议、诉讼等情况。

随着《物权法》的发布,政府主管部门、社会各界都知道,业主成立业主大会后,对于采取何种物业管理方式、采取什么形式选聘物业管理公司,都是业主的权利,只要按业主大会的议事规则、由业主共同决定即可。所以《物权法》之后,对业主大会选聘物业公司不再做严格规定了。

但业主大会与物业公司签订《物业服务合同》后,合同应向政府主管部门进行备案。


如不满前期物业,业主有权更换?

住上新房是件开心事,但因各种原因拒交物业费的业主也不在少数。福州一男子就对开发商委托的物业不满,不认可物业费缴纳标准,同时认为未直接与物业公司签订合同,十多年来一直不愿交费。物业公司诉至法院,近日,福州鼓楼法院认定,开发商与物业签订的管理委托合同有效,物业提供服务,业主也有缴费义务。《民法典》第九百三十九条明确规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,对业主具有法律约束力。

不满收费标准 十来年没交物业费

陈先生家住福州鼓楼区,2000年左右家中老房拆迁,他和福州某房地产开发公司签订拆迁过渡安置协议。

2003年新房建好,房地产开发公司和某物业公司签订《物业管理委托合同》,将承建的小区委托管理,期限至2033年6月29日。物业公司根据省物价部门文件具体收费标准,核定小区的物业管理费为住宅1元/平方米·月。

拿到新房准备入住的陈先生一算,根据房屋建筑面积,他每月要交127元物业管理费。这下他不乐意了,他提出拆迁过渡安置协议中约定,物业费按物价部门定价的40%收取,他每月只能交50.8元。陈先生同时认为,自己也没有直接和物业公司签订物业服务协议,遂拒交物业费。

虽然之后也享受着物业公司提供的保洁、安保等服务,但从2004年7月开始,陈先生就没交过物业费。去年7月,物业公司多次催收未果后,向法院起诉,要求陈先生缴付物业管理费、水电费公摊等合计24384元。

物业管理委托合同有效 享受服务就有缴费义务

鼓楼法院审理认为,物业公司与房地产开发公司签订的《物业管理委托合同》合法有效,物业公司提供了服务,业主也有按时缴纳物业管理费的义务。

法院同时认为,陈先生提出的安置协议,是他与房地产开发公司所签,物业公司非协议当事人,协议对其无约束力,陈先生可另行主张权利。此外,因为物业公司从去年7月才向陈先生邮寄催款函,2017年7月前的物业管理费用诉请已超过诉讼时效,法院不予支持。因此,陈先生应支付2017年7月至2020年6月的物业费,计4572元。

鼓楼法院法官表示,根据《民法典》第九百三十九条的规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,对业主具有法律约束力。

需要注意的是,新建小区建成与业主收房签订正式物业合同,存在一定时间差,在此期间物业要对小区建筑及其附属设施进行维修养护,对卫生和相关秩序进行管理维护。因此,虽然未签订正式物业服务合同,但业主事实上已经享受了物业公司提供的各项服务,与物业公司形成了物业服务法律关系。因此,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由,拒绝支付物业费。

提醒

不满前期物业 业主有权更换

那么,业主若对小区开发商委托的前期物业公司不满意,是否有权更换物业公司?

法官表示,业主委员会有权解除,但应该提前通知。《民法典》第九百四十条规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

业主按照《民法典》第九百四十六条规定,联合业主召集业主大会,共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前60日以书面形式通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。



为什么要成立业主委员会,对你有什么好处?

一、什么是业主委员会

答:业主委员会由业主大会依法选举5至17人单数组成,业主委员会每届任期五年。是业主大会的执行机构,对业主大会负责。


二、哪些事项属于业主共同决定事项?

答:《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定:

1、制定和修改业主大会议事规则;

2、制定和修改管理规约;

3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

5、使用建筑物及其附属设施的维修资金;

6、筹集筑物及其附属设施的维修资金;

7、改建、重建建筑物及其附属设施;

8、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

9、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。




三、成立业委会有什么好处?


1、选聘或解聘物业服务公司

在没有成立业主委员会的情况下:当业主与物业服务公司发生纠纷时(比如认为物业公司无法保障小区的安全,门卫形同虚设,对物业公司的收费标准、服务质量不满意),业主采取的方式大多是拒绝交纳物业费等相关费用。而物业公司在业主不交纳物业费的情况下,无心服务,服务质量每况愈下,形成恶性循环。结果损害的还是业主自己的利益。

在成立业主委员会的情况下:当广大业主认为物业公司提供的服务质量到位、价格合理,那么业主委员会可以代表广大业主和物业公司进行续约。反之,则可以解除与物业公司的合同,另外选聘新的物业公司。

2、监督、审核各项经费的支出

业主对物业公司收取的费用如何使用往往不得而知,特别是专项维修基金的使用。

专项维修基金主要用于物业共用部位、共用设施设备的维护和更换。但目前很多业主都不知道该基金用于何处,甚至在很多小区,该费用被物业公司中饱私囊。而业主委员会可以决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施。

3、监督和协助物业履行服务合同

业主购买小区的一套房子一般有两种权利:一种是专有权,指的是自己所购房屋的权利;另一种是共有权,指的是除专有权以外建筑的公共部位的共有权利。

业主委员会可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;同时业主委员会可以代表业主行使对公共部位的共有权利,比如制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;可以要求物业整改并完善小区配套设施等。

4、沟通的桥梁

除此之外,在生活当中,业主与业主之间,业主与物业、开发商之间都有可能发生各种各样的纠纷,当纠纷出现时,业主委员会可以作为其间的桥梁,起到很好的沟通作用,避免问题的恶化。对业主以及开发商、物管都有好处。

5、行使业主大会赋予的其他职责

业主委员会还可以根据业主大会的决定,行使对公共部位的共有权利等其他职责,如制订、修改物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度等。

对于一个商品房小区来说,业主花钱买房包含两个部分,即专有部分和共有部分。专有部分属于业主个人所有,由自己管理维护;共有部分属于小区内全体业主共同所有,需要大家共同参与管理,建立一种管理机制。业主大会这一自治组织,为业主们共同决定小区的公共事务提供了一个有效的平台。

在观念上,很多业主已经意识到业主委员会的作用。

部分将房子用来出租或者没有入住的业主或许认为,业主委员会和自己没有关系。但实际上,要构建环境优美、关系和谐的小区,离不开小区业主大会和业主委员会。因为单靠个体业主,很难对小区物业服务进行有效的监督管理。

而成立业主委员会,能充分发挥业主的积极性和自主性,能够有效解决物业服务工作中的各种问题,协调好业主与业主之间、业主与物业、开发商之间的关系,维护全体业主的合法权益,有效提高小区全体业主的舒适和谐生活水平。


为什么鼓励通过公开招标选聘物业服务企业呢?

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从融入基层社会治理体系、完善业主委员会治理结构、提高物业管理服务水平、促进生活服务业发展、规范维修资金使用管理、加强物业服务监督管理等6个方面提出了21项措施。

在优化市场竞争环境方面,加强物业服务企业注册信息共享,探索建立和完善物业服务合同和项目负责人备案制度。完善物业管理招投标制度,加强对招标代理机构、评标专家和招投标活动的监督。指导业主委员会通过公开招标选择物业服务企业。住房和城乡建设部门在征求街道意见的基础上,建立了物业服务企业红名单和黑名单制度,促进优胜劣汰市场环境的形成。对于严重违反法律法规,情节恶劣的,物业服务企业和直接责任人员应当依法清场。

在建立物业服务企业信用管理体系方面,应建立物业服务信用评价体系,制定统一的信用评价标准,构建国家信用信息管理平台。根据合同履行情况、投诉处理情况、日常检查情况和街道意见,收集相关信用信息,实施综合信用评价,并依据法律法规披露企业信用记录和评价结果。城市住房和城乡建设部门将根据企业信用状况,授予信用星级标志,实行信用分类监管,在物业管理招投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等前期加强信用信息应用。

在完善维修资金管理制度方面,要提高维修资金管理机构的专业化、规范化管理水平。通过公开招标的方式,综合考虑存款利率、资产规模、服务效率等因素,选择有专门账户管理的银行,控制有专门账户管理的银行数量。

在完善物业服务价格形成机制中,物业服务价格主要通过市场竞争形成,服务价格由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定,可以根据服务标准、价格指数等因素动态调整。提倡付费制。市住房和城乡建设部门应当公布物业服务清单,明确物业服务的内容和标准。物业行业协会应当监测并定期公布物业服务成本信息和定价规则,为业主和物业服务企业协商物业成本提供参考。引导业主和物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。物业服务价格由政府指导价的,有定价权的物价部门和住房城乡建设部门应当制定并公布基准价格及其浮动幅度,建立动态调整机制。


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