杭州滨江区浦沿街道的六合天寓小区业委会与物业公司签订物业服务合同时有一个“特别”约定，业主只需支付11个月的物业费，剩下的1个月由业委会承担。然而正是因为这个“好心”的与欸的那个，却让业委会吃了官司。

一、起因：解聘物业

“越华物业是因为业主对服务不满意而提前撤出的。”现任业委会委员方小姐说，越华物业移交时，经检查发现，小区的消防设备设施存在不少故障点没有修复，越华物业说是上一任物业公司的“历史遗留问题”。但据方小姐所知，越华之前的物业公司在撤出时，提供的消防设备检测报告并没有显示有故障点，“即便后来出现故障，越华物业也有义务维修”。

　　电梯问题更是让小区业主怨声载道。方小姐说，去年夏天，小区电梯出现大面积故障，“大热天业主要爬32楼回家”。后来业委会找来电梯维保公司，经排查是电梯门挂轮老化，“这说明越华物业没有对电梯维保公司起到监管作用”。

　　去年，小区业委会进行业主满意度调查，超过半数的业主对越华物业服务不满意，根据合同约定，小区与越华物业提前解约。

二、被诉：“赔钱吧，业委会！”

今年6月，小区业委会收到了一张法院传票，越华物业作为原告起诉称，其与六合天寓小区第三届业主委员会2015年1月签订《物业服务合同》，为期五年。合同里有一个特别约定：“每年物业费，业主自行支付11个月，在年度结束后60天内，业委会从公共收入中代业主支付1个月。”

2016年12月，双方又签订《提前终止物业服务合同协议》，约定在新物业公司进驻之前三个月的临时托管期内，物业费标准不变，由越华物业向业主收取物业费，不足部分由业委会垫付，但业委会垫付金额不超过小区住宅物业一个月的物业费。

越华物业提出，根据上述两份合同约定，2016年度应该由业委会代付的一个月物业费有30.25万元、托管期内代缴的有30.22万元，再加上滞纳金、律师费等，共计66万余元，要求六合天寓小区业委会承担。

对此，业委会表示：“合同其实是上一届业委会与越华物业签署的，约定‘由业委会代付一个月物业费’，一方面是对业主的回馈，另一方面也是对物业公司的监督，并且业委会给付都是附有条件的。”方小姐表示，如果业委会帮没有缴纳物业费的业主垫付，那对主动缴费的业主来说不公平，而且在越华物业撤出后，她仍看到过越华向业主发的物业费征收函。

越华物业起诉后，业委会提出了反诉，要求对方交付经营性收入、绿化养护费、垃圾清运费等共计37万余元。业委会方面表示，双方有相关协议，越华物业统一对小区的公共区域、公共设施设备进行统一经营，可提取一年经营总收入的30%作为经营管理费。但终止服务后，越华物业就把这部分钱全部截留了。

三、反诉与激辩！

越华物业起诉后，业委会提出了反诉，要求对方交付经营性收入、绿化养护费、垃圾清运费等共计37万余元。业委会方面表示，双方有相关协议，越华物业统一对小区的公共区域、公共设施设备进行统一经营，可提取一年经营总收入的30%作为经营管理费。但终止服务后，越华物业就把这部分钱全部截留了。

越华物业提起诉讼是基于合同中的两个“特别”条款，“一般来说，物业服务合同纠纷的当事双方确实是业主和物业公司，但上述两份合同约定了由业委会代付的条款，根据《合同法》的精神，相应的物业费就应当由业委会给付。”

但业委会方面认为，根据《物业管理条例》，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。可见，物业服务合同的真正主体是“业主和物业服务公司”，业委会并不是真正合同当事人，仅仅只是签订物业服务合同的形式代表。

该《条例》还规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。业委会方面认为，直接由业委会承担物业服务费的合同约定应属无效条款，越华物业要求业委会支付物业费的条件不成就。对于拖欠费用的业主，物业公司可以继续向业主主张权利。

目前，该案还在进一步审理中，将继续保持关注！

案例介绍

据多家媒体报道，广州市南沙区某城小区因更换物业公司问题引发原物业公司与业主多次激烈冲突，最终闹上法庭。历时一年多，业主们的艰辛维权路终于结束。

小区原物业公司服务质量每况愈下，该物业公司对业主们的合理整改要求却视而不见听而不闻。业主们对此极为不满却无可奈何，为维护业主自身合法权益，2019年在多方努力下顺利成立小区业主委员会。同年10月业委会草拟了物业公司选聘文件进行公示并征求业主意见。经审核，业委会选出4家候选物业公司并将投票事宜通过微信群、微信公众号及小区公告栏等渠道发布。

2019年12月，该小区通过电子投票形式就选聘、续聘、解聘物业服务公司的事项进行投票表决。经过最终统计，有效票共计640票，其中选择新物业的为637票，赞成继续聘用原物业的仅2票，弃权1票，选择聘用新物业公司的业主人数及所占物业面积均超1/2。

虽然业主大会通过表决并选出新物业公司，但原物业公司拒不退场。2020年1月，南沙住建局向原物业公司发出了责令限期退出通知书。直到2020年5月，经过多次交涉后原物业公司在业主的集体驱逐下被迫退场，但仍拒不办理交接手续，导致新物业公司无法正常进驻服务。

原物业公司还将该小区业委会诉至南沙区法院。根据法律规定，只有小区业主才有权提起撤销业主大会决定的诉讼，法院一审遂裁定驳回了原物业公司的起诉。原物业公司不服提起上诉，广州中院裁定驳回上诉。

法院裁定后，业主本以为新旧物业公司可以顺利交接。但事情再起波澜，该小区开发商称其仍是小区部分未出售车位的所有权人，又以同样理由提起诉讼要求撤销业主大会更换物业公司的决定。

本案例主要问题及焦点

1.业主更换物业公司的表决结果是否侵犯了开发商的投票权利？

2.小区更换物业的表决结果在程序上和实体上是否合法？

法院判决结果

南沙区法院经审理认为，业主大会选聘新物业公司的表决结果符合法律规定，也符合绝大多数业主的意愿，并无侵害开发商的合法权益，判决驳回了开发商全部诉讼请求。

法院的裁判让新物业公司有了进驻的依据。日前，新物业公司终于成功进驻小区，开始为小区提供物业管理服务。

评析及建议

本案中，小区通过电子投票的形式就选聘、续聘、解聘物业服务公司的事项进行投票表决，经过前期会前公示、中期会中派票投票、后期会后表决公示，最终选择聘用新物业的业主人数及所占物业面积均超过1/2，符合《物权法》和《物业管理条例》双过半的规定，表决结果合法有效。

至于开发商认为业委会没有派票给其以及其他少数业主，因此剥夺其投票权利，法院认为开发商怠于对其拥有的车位通过产权登记等形式对外公示，其未能及时行使表决权等相关权利，不应归责于业委会，法律不会保护权利上的睡眠者；同时，业主大会更换物业公司的决定在程序和实体上均未实际侵害开发商的合法权益，因此驳回开发商的诉讼请求。

小区安保形同虚设、经常发生偷盗事件、卫生绿化服务差、公共设施不维护、公共道路被车辆霸占……大部分小区都会发生形形色色的物业管理缺位状况，一般业主投诉或者拒交物业费，物业公司总会有改善；但面对只收取物业管理费却不干活的小区物业，业主反复投诉也不改善，怎么办？当前期物业服务合同约定的时间到了，或者其他约合同终止条件也满足了，业主不希望原物业公司继续留在小区服务，原物业公司就是不退出小区，业主应该如何解决？是通过拒绝缴纳物业费？还是向行政主管部门进行投诉？许多业主为此很困惑。

多数业主会选择忍耐或者不闻不问，少数有权利意识的业主会组织发起成立业委会，然后表决更换物业公司。当然，某些小区管理比较规范和完善，却有部分“物闹”为了一己之私，煽风点火制造矛盾，以更换大品牌物业公司提升物业价值的噱头唆摆业主更换物业公司，这就涉及各利益方的博弈问题。人性有时候总是贪婪的，由此衍生出一个伪命题：换了不代表好，但不换就肯定不好！

无论何种理由更换物业公司，都必须要合法合规才能经得住历史考验。以下介绍具体更换物业的合法流程：

1.召开第一次业主大会，成立业委会

本专题前一篇文章，植婷婷律师已经向大家介绍了成立业委会的规定和流程，本篇就不再累述。

2.召开第二次业主大会，表决是否续聘或者选聘新物业

虽然前期物业服务合同到期，并不必然地代表物业公司必须要退出管理。根据《民法典》第九百四十七条、第九百四十八条规定，物业服务合同在届满之前，业主应当就物业公司是否续聘旧物业公司或者另外选聘新物业公司作出业主共同决定。如果业主未作出续聘或另聘物业公司的决定，原物业服务合同继续有效。

需要特别注意的，作出续聘、选聘的业主大会决定，必须符合《民法典》及《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》的相关规定，方能保证表决结果合法、合规，不被撤销。

《民法典》未生效前，按照《物权法》和《物业管理条例》规定，业主想要重新选聘或者续聘物业公司必须达到两个1/2通过，即“数人头”和“数砖头”。

什么是“数砖头”？每套房屋产权证上的面积，必须要达到所属小区建筑规划中全部专有部分面积的1/2以上，即算通过。

什么是“数人头”？每张产证记为1票投票权（开发商或拥有多套房产的业主记1票），必须达到建筑规划小区内所有产权证投票权数1/2以上，即算通过。

而《民法典》生效后，“数人头”和“数砖头”的标准更为严苛！根据《民法典》第二百七十八条规定，参加业主大会投票的业主的投票权数和面积必须过双2/3，并且经参加投票的业主“双过半”同意，方能通过选聘新物业的表决（即至少经过面积和权数达到2/3*1/2=1/3的业主同意才能保证表决结果合法有效）。

另外要特别注意会前和会后公示。根据《广东省物业管理条例》第十九条和《佛山市物业管理办法》第十九条之规定，在召开业主大会之前必须提前15天公示召开业主大会的时间、地点、议题和议程，在投票期限届满后，必须将书面征求意见的计票结果在小区物业管理区域公示30日以上，接受业主监督和质询；30日后，业委会根据投票统计数据将最终的表决结果在小区内正式公布。

3.召开第三次业主大会，表决通过选聘新物业的方式以及确定新物业服务合同条款。（或与第二次业主大会内容合并表决）

（1）是否需要分两次业主大会表决？

按照《佛山市物业管理办法》第五十四条以及《佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定》第四条第一款及附件一《业主、业主大会物业管理招投标操作指南》之规定，对“确定续聘物业服务企业或者选聘物业服务企业”、“物业服务收费标准和物业服务内容”、“是否委托业委会以招投标方式确定新的物业服务企业”需要分步表决——若业主大会表决通过同意续聘原物业服务企业，程序终止，无需进入选聘物业服务企业的程序；若业主大会表决同意选聘新物业服务企业的，则再召开业主大会对是否授权业主委员会或业主代表履行招标人职责、物业服务收费标准、物业服务标准、合同期限等进行表决。

实际上，笔者认为，上述规定属于地方政府规章和规范性文件，并非法律、法规，因此即使不按照前述规定分步召开业主大会，只要不违反《民法典》第二百七十八条之规定，则不构成违反法律规定无效或者侵害业主权益被撤销之情形。而文初介绍的案例，也是一次性就续聘、选聘事宜、在4家候选物业公司中确定新物业公司等事项的作出业主大会决定的典型个案。在笔者接触过的案件或经手指导更换物业公司的表决流程，第二、第三次业主大会是可以一并表决，但是有关表决票必须设计得精妙，才能既符合法律、法规规定，又符合佛山地方性规定，不侵害业主权益，不容易被提出异议。

（2）表决选聘物业的方式

 在未成立业委会之前，前期物业服务是必须通过招投标方式确定前期物业服务企业。但是在成立业委会之后，业委会可以征求全体业主意见，确定是否通过公开招标、邀请招标或者协议选聘方式确定新物业公司，并且是否委托业委会履行招标选定物业公司的职能。具体选聘的方式，参见本系列专题由吴泳君律师撰写的文章。

4.业主委员会应当提前六十天书面通知旧物业公司的解聘决定，并给予合理期限办理物业公司撤出场地、资料、设施设备的查验手续。

根据《民法典》第九百四十六条第一款规定，赋予业主在物业服务合同未到期的情形下，享有对该合同的随时解除权，但应在业主大会作出解聘物业公司的共同决定后，提前六十天通知物业公司。同样，根据《民法典》第九百四十八条规定，物业服务合同到期后，如果业主没有作出续聘或选聘的决定，旧物业可以继续提供不定期的物业服务，但是业主可提前六十天进行通知解除该不定期物业服务合同。

根据《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，旧物业公司应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业委会，并配合做好交接工作。

5、物业公司拒不撤出小区，拒绝移交设施、资料的，业主可以拒交物业费，并通过业委会起诉物业公司办理移交手续或者通过住建部门督促其履行交接工作。

根据《民法典》第九百四十九条以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，旧物业公司在接到业委会的撤场通知后，仍然拒绝撤出小区的，不得要求业主支付物业管理费。因此，在业主大会在物业服务合同未到期前作出解聘旧物业决定或者物业服务合同到期后业委会作出旧物业撤场的决定，应当通过书面方式通知旧物业公司撤场并交接，并保留好通知函的证据，在通知发出后，旧物业公司起诉业主缴纳应撤场之日起的物业管理费，法院将不会支持。这是一个大招，是最终促使旧物业公司离场的尚方宝剑。当然，如果旧物业公司不愿意交接物业用房或者相关物业资料，则业委会可以依法直接起诉要求旧物业公司撤场并做好交接工作，无需召开业主大会表决（但要求移交公共收益除外）。

根据《物业管理条例》第五十八条规定，物业企业不移交有关资料的，住建部门应责令限期改正，逾期仍不移交有关资料的，对物业企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。在佛山地区，如果旧物业公司不肯撤场，业主进行投诉，一般住建部门会责令其撤场并通知街道、居委、公安部门等作为交接指导和维稳工作，但是极少对抵赖不走的物业企业进行罚款，只会对其通过行业协会通报批评和诚信扣分，因此在巨大利益面前，很多旧物业企业会采取拖字决，导致小区交接期间发生冲突的事情比比皆是，动荡不堪。因此，是否决定更换物业，也是一道需要三思而后行的选择题，若处理不当，往往会影响业主安宁和社会稳定。这个时候，更需要政府部门作出适当指引，该罚就罚，该出具行政处理决定责令物业公司改正就应当履行政府职能，担当在先，街道、居委和社工在矛盾冲突产生在萌芽阶段协调处理好业主和物业公司的关系。

新老物业之间、业主与物业公司之间的纠纷，往往反映了业主自治从幻想到觉醒的动态可变过程，以及公共利益与私人寻租利益博弈的囚徒困境。最终，无论是新的成功还是市场的坚持，都需要极大的智慧和专业的法律团队的支持。所以在满足绝大多数业主利益的前提下，合法合规的续聘物业公司，是公平的方式，经得起人心和岁月的考验。

选聘、解聘物业服务企业或者涨物业费属于业主共有和共同管理权利的一般事项，应当按照民法典第二百七十八条的规定组织业主共同决定。即选聘或者解聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

小编来举个案例【案例介绍】2017年12月7日，康桥水都业委会发出上海市宝山区康桥水都小区关于选聘物业服务企业方案的公告。主要内容为，本小区与浙江鸿翔物业管理服务有限公司上海兴瑞物业管理分公司物业服务企业签订的物业服务合同已于2015年9月19日到期，本小区业委会在听取部分业主、康桥水都小区居民委员会的意见和建议的基础上，拟定了《上海市宝山区康桥水都小区选聘物业服务企业方案》，并于2017年11月1日起公开征求了广大业主的意见和建议。2017年12月8日，康桥水都业委会发出上海市宝山区康桥水都小区关于业主大会会议讨论事项的公告。2017年12月24日，康桥水都业委会发布关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告，主要内容为，上海市宝山区康桥水都小区于2017年12月24日以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对选聘物业服务企业的标准、内容以及选聘方式进行了表决。根据表决结果，康桥水都小区业主大会作出如下决议:

1、本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业；

2、选聘的物业服务企业应符合以下条件；

3、物业服务标准和费用；

4、物业服务合同期限为3年，具体内容同与2017年12月7日发布公告的内容一致。

原告认为康桥水都业主大会执行机构上海市宝山区康桥水都业主委员会（以下简称康桥水都业委会）在主持业主大会表决事项时，将续聘与否的表决程序和如何续聘的表决程序合二为一的事实明显违反了《管理规约》约定作出的决议违法，遂向人民法院提起诉讼，请求撤销上海市宝山区康桥水都业主大会2017年12月24日作出的《关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告》中关于本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业及在物业费涨价25%限价内签订服务期限三年的物业管理合同等事项的决议。

【审判要旨】

法院认为，根据证据显示，康桥水都业委会在2017年12月7日将选聘物业服务企业方案包括拟选聘物业服务企业的标准、标准和费用、物业服务合同期限、选聘方式予以公告，2017年12月8日就关于业主大会会议讨论事项予以公告；并于2017年12月24日召开业主大会。业主大会上就关于选聘物业服务企业方进行表决，该表决为对物业服务企业的选聘方式，而非差额选聘物业服务企业的表决，故可以适用“已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意”的表决形式。

根据该表决形式，表决票发放2,587张，除去不同意票342票、弃权票114票、废票24票，同意票为2，107票，该表决已获得专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数过半数的业主同意，故上述决议内容对业主具有拘束力。张建国等以上述决议侵犯其合法权益，违反法律规定程序为由要求撤销，缺乏事实和法律依据，法院不予准许。

【律师说法】

选聘、解聘物业服务企业或者涨物业费属于业主共有和共同管理权利的一般事项，应当按照民法典第二百七十八条的规定组织业主共同决定。即选聘或者解聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

本案涉及到“归入票规则”的效力问题。实务中很多小区为促成业主大会形成有效决议，往往会有“未参加表决的视为同意”或“未参加表决的视为同意已表决的多数票”的规定。在民法典生效前，如果小区的《议事规则》《管理规约》《临时管理规约》等文件有关于“归入票规则”的约定，那么在召开业主大会时是可以适用该规则的。民法典生效后，召开业主大会需要经双三分之二业主参加，因此“归入票规则”将失去用武之地，逐渐退出历史舞台。

小区应当是业主安居乐业的家园，物业应当是一个“管家”的角色，收了物业费就应当做好小区的清洁、安保、设备维护等工作，但在现实中，物业的表现常常不尽如人意。

2020年7月1日，广东东莞市第三人民法院对尚佳物业管理有限公司李某丽等11人涉黑案进行公开审判。原来，自2014年开始，李某丽等人开始吸收、招纳一批社会闲杂人员，有组织地实施违法犯罪活动。李某丽等人经常通过改装水表的方式盗取水费，通过停水停电、威胁恐吓等方式威胁业主交物业费，甚至阻碍成立新业主委员会实施更换物业公司等方式控制小区的经营权。

以物业管理的名义欺压业主当然可恨，但小区清洁工作不到位导致环境脏乱差、偷盗频发、停车费收费昂贵、公共空间广告收入用途不明等事件带来的危害也不容小觑。

近日，广西一小区业主给物业送去一面“锦旗”，上面写着“挂着服务旗号强压业主缴费”，在此过程中，业主和物业之间爆发了激烈的肢体冲突，两名业主被打伤住院。前不久，某大型物业更是收到了“干啥啥不行，收钱第一名”的锦旗，这样的闹剧固然不理智，但也暴露了业主和物业之间的矛盾，更体现了行业痛点。

2020年7月，半月谈的一篇《物业不应是城市“火药桶”》指出，城市小区物业管理矛盾主要有4点：小区物业无法提供和物业费相匹配的服务， 业主害怕“有家难回”，即使对物业不满也只好硬着头皮缴费，物业办在解决业主和物业的矛盾时没有发挥应有的作用，业委会成立困难重重。

物业与业主，本质上是商家和消费者的关系。业主作为消费者交了物业费，理应得到相应的服务。

然而，在我国的《物业管理条例》框架下，小区的第一个物业公司是建设单位选聘的。业主作为消费者没得选。既然开发商说了算，就有可能选择和自己关系好的物业公司，或者直接自己成立物业公司，在卖房之后还能持续获得盈利。正因为物业盈利可观，才会有那么多大型开发商成立自己的物业公司，甚至分拆上市。

那么，业主如果对开发商委托的物业公司不满意，是否可以更换？

按照2021年即将实行的《民法典》第九百四十条的规定，建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

业主可以联合召集业主大会共同决定解聘物业，只要业主大会程序合法，即产生解除效力，即使开发商和物业签订的合同没有到期，物业公司也要退出。

所以，如果想更换前期物业公司，需要3个条件。

第一，小区业主委员会成立。

第二，业主委员会与新物业公司签订了物业服务合同。

第三，业主委员会投票同意。关于业主委员会投票表决事项，《民法典》第二百七十八条规定相比现行《物权法》也适当降低了选聘物业公司的程序门槛，参与投票的业主房屋面积和人数需要占到全体业主2/3，并且同意的业主房屋面积和人数双过半即可，这也让选聘和解聘物业服务公司变得相对容易。

民法典新规定支持业主，所以物业要放在自己的位置上，业主离不开你。只要全体业主齐心协力，也有可能实现社区自治。

就物业而言，其实有好有坏的物业。现实中还是有很多物业服务好，赢得了业主的赞赏。但如果业主遇到不良物业，也可以通过业主内部投票决定是否租用新物业或实现社区自治。新规定进一步加强了对财产的监管，保护了业主的合法权益。

如今大家居住的小区，都离不开物业公司的管理和服务，但是不难发现，大部分业主对于管理自己小区的物业公司，基本是没得选。业主的需求和物业公司的服务中，往往产生大大小小的冲突。而普遍现象是，业主在面对物业公司的管理和服务不满的时候，几乎束手无策。

前几天，昆明日新小区的业主们，就成功把自己小区"不尽责"的物业公司"炒"掉了，这是昆明市首例物业迁出审结案件。

日新小区的业主们和物业公司"斗争"多年，终于拿起法律的武器行使了自己的权利，但是，这其中也是困难重重。日新小区业委会：物业认为我们是“事实合同”。

日新小区的业委会在多年和老物业的"斗争"中都经历了哪些事情？

日新小区业主委员会 彭先生 ：2016年11月（业委会）最后成立好了之后，一直到2017年的2月8号（业委会）才备案下来，跟他们就开始交涉关于合同的事情。其实在这个期间，他们一直都是处于一种没有物业服务合同的服务状态，他们经常说的话我们是“事实合同”。打官司的过程中（老物业）为了继续留下来，就挑唆了四个人就是说诉讼业主委员会不合法，但是这个官司最后官渡区法院还是（判我们赢），因为所有的材料都有，所以我们一直（合法成立）一直有这个过程。

在参与换物业这件事的过程中，最困难的地方在哪里？为什么困难？

日新小区业主委员会 张奶奶：金鑫物管就是不重视这方面，你向它提了都提不了，甚至到了公司开会也提过这些事情，按照我们的合同要求说9项没有达到，9项没有达到（合同要求），年初也和你们商谈了，去协调了，你们就要重视这些事情，不宜出现这些意外事故，还有火灾这些东西，救护车都进不来你可想而知，救火车怎么还能进得来，就没办法进来。2019年的1月几号写的通知给他，叫他撤离，也没有达到我们的要求合同违反了9条，所以叫你走，他们赖着不走，不走，才跟他们打官司。

其实2018年官司就打赢了，但是老物业一直赖着不走，又赖了两年，他们为什么不愿离开？小区的停车费到底是多大的一块肉，这让老物业迟迟不肯撒嘴？

日新小区业主委员会 彭先生：“日新小区最大的利益就是停车场，反正大概（一年停车费可以收）100万左右，本来就是要返23万给业主委员会，而且是由官渡区住建局李处长在协调会上 ，当时有社区的和街道的（工作人员）参加了，他说了每年要给23万（到业主委员会），如果按这个算的话那是不得了的，这笔数字相当大，10年了你想想看，他们从来没有返过（23万） ，停车收益这一块一分钱都没有返过。”

日新小区的业主们遇到的问题，其实并非个案。业主和物业公司作为最常态化的甲方和乙方，同在一小区本应和平共处，为何频发冲突？业主维权难，物业有委屈的现象如何解决？

在这样的背景之下，我们今天来探讨住户与物业双方还能达成的共识与努力就显得尤为重要了。在都市频道11月23日新闻联合播节目当中，我们就针对此话题展开了观点碰撞，以及例举了相应举措。

问：一旦业主对物业公司不满，是可以要求更换物业公司的，但是业主更换物业公司需要满足什么条件？需要走哪些程序？举证的困难在哪儿?

律师：合同没有到期但是业主对于服务不满意，这种情况之下，老的物业公司认为我还在合同有效期之内，我应当履行我的权利，我应当行使我的权利履行我的义务，但是我们的业主对其提供的服务又不满意，这种情况就比较困难了。

那么是首先需要经过我们的业主大会，召开业主大会一定比例的业主同意之后，才能够进行选聘或者是解除。那么举证的问题，这就是在诉讼当中我们要讲了困难在哪里，重点是平时我们的证据意识比较薄弱。

大家可以看到在这个案例当中，小区的管理者私搭乱建，甚至在门卫房里边生活养鸭养鸡，还有搭建电动车停车棚，把共有场所变成了盈利性质。

业主大会需要对其发出警告，要注意证据的保留。

比如说该拍摄的要进行摄像要拍照，所以证据的保留是非常困难的。所以在诉讼的过程当中，业主委员会要承担谁主张谁举证的举证责任，这个时候我们诉讼就变得非常困难了。

问：换物业，这其中有哪些难以迈过去的坎？

律师：在诉讼解除的过程当中，首先要满足的条件就是需要有业主委员会，其次要召开业主大会，第三要经过庭审，庭审的过程是个非常漫长的过程，一般像这种诉讼普通程序审限是6个月，提起二审期间就会延长，诉讼打个一年半载是正常的。

昆明能够成立业主委员会的小区在哪里？不足10%，所以我们很多的小区是没有业主委员会的，没有业主委员会就没有一个具体的做事机构，对外选聘律师，组织业主大会，还有对于证据的组织证据的保留等等，这些工作都没有人做。

我国的小区有一个非常大的特点是人数众多，日新小区是1000户左右，这并不算很大的小区。像世纪城、海伦国际等这些小区动辄上万人，他们如果要是召开业主大会的话是非常困难的，可以说他们要想更换物业难度是会比日新小区要难很多，光参与者就很难达到双过半，很多业主委员会根本不懂的召开业主大会的流程，发会议通知、到会、参与表决以及相应的证据的保留，任何一个过程当中有瑕疵，那么在诉讼的过程当中都会导致我们的选聘无效选，这个会就白开了。

即使迈过了前面两个坎，到了诉讼的过程当中，很多的业主，每个人有个人的想法，即使是业主委员会也很难能够组织大家统一选聘一家律师事务所。

所以我们在代理相应的案件的时候，因为是群体的这种案件，本身的手续复杂难度程度也比较高，前面日新小区更换物业，通过诉讼的方式更换物业的案例，他们是把整个流程都走完了，也能够看到其中的艰辛。

问：如何从人情上、从法律上，处理物业和业主之间的矛盾？

律师：

首先我们现代化的物业公司的这种概念的引入是在1980年，深圳的第一家现代化小区成立之后，没有人来管理，他随即成立了自己的物业管理公司。

这就导致开发商指定的这家公司是关联企业或者是母子公司，它需要在卖了一次房子之后，再通过管理收取相应的经营费用，那么这种情况之下，我们的小区的物业管理公司，它本身就处在了一个管理者的角度，它的服务意识是不够的。

在深圳1980年就有现代化的商品房，但是在我国的大部分地区，大家之前住房环境是什么？ 是我们的单位福利房，业主们完全习惯我不需要交纳业主费物业费，我有诉求找单位，小区的管理也是单位拨款来管理。

所以后来就连选聘物业开业主大会都是困难重重，说明我们的业主将来要改变自己的意识要主动去参与，法律也不维护沉睡的权利，小区的业主你要自行参与进去，自行有维护的权利的意识，才能够争取更大的利益所在。

无论是生产企业还是服务企业，它是对于提供服务的一方和接受服务的一方来说，都是公开透明，而且非常好实现的一种方式，如果将来我们的小区的服务人员采用标准化的方式来进行服务的提供，那么对于物业公司来讲，我要提供哪些服务，每一项服务我是包含在物业费之内，还是要另行收费，那么这样，大家心里就会有一杆秤，就避免了之前我们小区的业主认为换一家公司能解决所有的幻想这种情形。

所有的物业公司都成立自己的标准，或者是我们行业成立一个物业服务的行业标准的话，大家有标准可循，有合同可依，有法律可依，这种对于将来解决业主和小区之间的矛盾，可能会是一个比较好的方式。

很多小区没有业委会，难以成立的原因在哪？

"我觉得难以成立主要有三个方面的原因，第一个方面是业主委员会成立本身的它的程序，就决定了它成立是很不容易的。

比如说它要求整个业主召开一个业主大会，来选举产生业主委员会，那么实际上业主大会是比较难集中的，因为对大家都有工作有自己的时间安排，你想找一个什么时间然后让大部分的业主，要过半的这样的人数和过半的面积，都有时间而且他们都得有精力，都得有参与度，还得都得有意愿，这个是比较困难的。

现在通行的做法，据我所知他是用一种变通的做法，比方说我们这个楼是不是能选举产生一个楼长，然后由楼长代表全楼的居民再进行投票，但这种程序上坦率的讲，在我看来是有瑕疵的也是有争议的，也是往往有的时候有些业主委员会要求物业退出，结果物业会认为业主委员会本身的成立是不合法的。

第二个原因是相关的政府职能部门，有的时候他配合的意愿不强。比方说一个小区它的业委会的成立，它应当在社区的指导下，在街道办事处的指导下要备案，要有一些批准程序，要有一些指导，实际上现在来讲包括派出所包括街道办事处，都应当派人全程的参与到这些事里面来。但是如果说街道办事处的相关的有些基层的工作人员，他觉得你成立业委会是跟我来进行一些权利上的博弈或者是进行一些叫板，他可能就主观意愿不强，而且我们要知道一旦成立了业委会一定会出现这些问题的，但是如果说你思想没转过这个弯来，你可能就配合的意愿不强。

第三个层面就是我们整个的小区居民的公共参与的能力不足。在这个中间其实是要付出很多时间和精力参与到公共管理的，像业委会的主要的这些负责同志他实际上几乎来讲都是义务工作的，那么他要投入很多时间精力，到一个公共服务上去 ，那么这个时候如果你参与意愿不强烈，甚至你还得不到一些比较良好的社会评价，比如说你当了业委会主任，可能有人说他是不是跟物管勾结了什么之类的这样的话，就会导致所有居民的参与的热情非常的不足。"

其实业主想换物业这件事早在很多年前身边就有了，但是为什么直到现在，昆明市业主换物业成功的案例才是首例？这其中有什么坎是业主们很难迈过去的？

"换物业这个事儿还是不能够由业委会单方面就决定了，它是要通过业主大会这么一个程序，中间我就发现一件事，大家其实是普遍缺乏组织能力的，比方说如何开会，那么基本上所有的业委会他们都不太懂，组织一次业主大会，实际上是成本非常高，难度非常大的，然后你组织了一次你还不懂怎么开会，最后这个会议议程不明确，也没有事先经过充分的酝酿和讨论，那么这个时候你想提出更换物业实际上是非常困难的。

那么我就发现业委会它的承诺或者说他们对新物业的这样的一些承诺，他们做了一些不切实际的一些幻想，他们以为原来老物业出现了这些问题，新物业来了咱们就迎刃而解了，实际上有些问题并不是这么简单的，新物业来了照样继续存在，新物业讲我们肯定能解决好这个问题，也可能一开始大家觉得确实解决得很好，可是过了两年发现老问题又出现了，那么这个时候大家就有问题就出来，矛盾就产生了，甚至指责是不是业委会和新物业勾结，是不是业委会收了新物业的钱，而且业委会也很尴尬，为什么，新物业是业委会它找来的替换了老物业，在这个情况下新物业也有那么多的问题有那么多的矛盾，那么多不尽如人意的地方，这个时候它怎么去解释呢，实际上这都是在最开始的源头的时候，做了不切实际的承诺，有了不切实际的幻想，而后不懂得组织不懂得开会，不懂得承诺和中间是要兑现的。

这些很多问题，我们不是去指责谁，我觉得没有谁天然的就特别会这些事，但是缺少这样的组织的能力，缺少相关知识的学习或者缺少相关的自组织的经验，那么导致这个事情其实是非常困难的。"

问：如何从人情上、从法律上，处理物业和业主之间的矛盾？

"我希望是由政府职能部门牵头，推进我们业委会的成立的概率。第二件事就是我希望也是在政府职能部门的推动下，促进小区物业的流转，希望物业公司能够流转起来，今年你觉得我不行，我换个小区换个物业，大家都会觉得换一个你们到底觉得我怎么样，因为我们只有在物业流动起来了以后，我们才会发现我们那些诉求才会变得越来越合理。其实我们要知道这个事情的双刃剑，由于小区物业不流动，导致我们居民的诉求，也变得越来越极端，越来越理想化，因为他觉得什么都是应该做到的，所以这个时候也会产生很多矛盾。

但我没有指责任何一方的意思，我只是说这个原因造成很大的程度上，就是因为物业不流动，导致你有不切实际的幻想，所以这是第二个我觉得这要做的工作。

第三个要做的工作是我们需要我们的热心的居民，要提升自己公共参与的能力，你要知道怎样去组织业委会，怎样去把业委会成员的核心成员的能力都发挥出来，第二个方面你要知道怎样去提升咱们整个业主的凝聚力，所以很多事情就充分地反映，我们业委会实际上它的组织能力是极其重要的。"