新建住宅物业，应当在取得商品房预（销）售许可证之前完成前期物业服务企业选聘；非出售的新建住宅物业，应当在交付使用前90日完成。

在物业服务项目交付的专有部分面积未超过建筑物总面积50%时，物业管理区域内发生合同主体灭失的，依法解除物业服务合同的，前期物业服务合同期满的，住宅建设单位应按前期物业服务合同条件，在物业管理区域公告后，按照规定选聘新的物业服务企业。

“物业服务项目交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%的，就由业主大会选聘新的物业服务企业。业主大会决定通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应形成决议，明确招标文件有关事项。街道办事处应对业主大会决议进行签章确认。业主委员会组织选聘物业服务企业，应持有业主大会通过的授权委托书和选聘方案。其他物业所有权人或单一业主通过招标投标方式选聘物业服务企业，参照业主大会方式组织实施。”

物业管理招标投标活动纳入公共资源交易平台组织实施，确保公平性。物业管理招标需在交易平台发布招标公告等相关信息，公告期不少于5个工作日。

一、先确定选聘物业服务企业的方式

二、参加选聘的物业服务企业应符合相应要求

三、严抓表决程序和公示程序

四、对选聘物业服务企业发生的投诉、纠纷处理

房地产开发商在进行房屋买卖之前，必须先选定物业管理公司，才能出售房屋，那么房地产开发商到底应该怎么做？

根据物业管理条例第二十四条规定，针对住宅物业管理，房地产商应采用公开招标方式聘用物业管理公司；投标人少于3家或住宅经营规模较小的，可选择协议方式聘用，并由物业管理所在城市的区、县人民政府房地产行政主管部门批准。

早些时候，找物业管理公司，应该根据当地政府的招标网站公布开展，一定要至少有三家参与才行。其为基础、排除在上边的法律法规中早已有规定。

以前基本都是按除法走，现在基本都是按除法走。

相关法规："《物业管理条例》第二十四条规定："我国提倡建设单位按照房地产开发与物业管理服务相分离的标准，采用公开招标的方式聘用物业管理公司。住宅物业管理的施工单位，应当按照公开招标方式聘用物业管理公司；投标人少于3家或者住宅物业管理规模不大的，经物业管理所在市、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式聘用物业管理公司。

"《物业管理条例》第五十六条规定："违反本条例规定，住宅物业管理施工单位未按公开招标方式聘用物业管理公司或未经许可擅自采用协议书方式聘用物业管理公司的，县级以上地区市人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下罚款。

小区的物业管理水平如何，这与每个购房者的生活息息相关。拥有一个好物业公司，不仅能够提高小区居住的舒适度，但是如果遇到一个服务质量偏差的物业公司，可能就会给业主平添不少烦心事。所以，一些小区更换物业公司的事情，也是时有发生。

其实在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，通常是由建设单位负责选聘物业企业，并与该物业企业签订前期物业服务合同。在开发商选定物业企业的情况下不可避免地存在选聘到资质、能力或管理水平不达标的情况，特别是中小型开发商选聘的物业企业，更容易出现这种问题。此时如何业主应当如何更换不满意的物业企业并处理后续的一系列事项。除了要知道更换物业的流程，还有必要知道更换物业的法律依据，杭州简邻根据3年的业主大会的经验来跟大家细谈一下。

更换物业服务企业所需程序：

业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项：

(1)业主大会的决议；业主大会决定另行选聘物业服务企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业服务企业。

(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；

(3)确定采取公开招标或邀请招标方式；

(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人;

(5)物业服务价格幅度或水平。

物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中，业主大会的召开、决议尤为重要。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

更换物业服务企业的条件有：

1、法定解除。即物业服务企业丧失一定的经营资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。

2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业服务企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业服务企业的合同。

《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

法律依据：

1、《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

2、《物业管理条例》第十一条 下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。

需要注意的是，小区业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业服务企业。

业主成立业主大会后，对于采取何种物业管理方式、采取什么形式选聘物业管理公司，都是业主的权利，只要按业主大会的议事规则、由业主共同决定即可。