近日，洛江区津汇红树湾A区的业主刘先生反映，小区业委会在没有经过业主大会的同意下，私自招标物业公司，小区业主为此颇为不满，现在已有超过一半的业主表示要推翻此前的招标结果。

业主反映 未经过业主大会同意 业委会私自选聘物业

刘先生是洛江区万安街道津汇红树湾A区的业主。A区的房子是2017年交房的，当时约定每个月物业费为2.5元/平方米，由于收费较高，加上前期物业公司存在一些管理问题，所以业主决定重新选聘新的物业公司来管理小区。

刘先生说，去年，小区成立业委会，着手物业公司选聘事宜。本来选聘物业公司是业主大会的权限，可是业委会在业主不知情的情况下，私自招标了一家物业公司。他和其他业主认为，业委会只是执行机构，不能擅自替全体业主做决定，而且选聘物业公司的方式和要求都要由业主大会决定。可业委会选聘物业公司全程没有公示，直接出示中标结果，甚至还直接跟中标物业公司签合同。不仅如此，业委会还提出每个月2.5元/平方米的物业费要留0.3元/平方米到公共账号上，中间可能存在猫腻。为此，业主们对此次招标的结果表示极大的不满，觉得业委会的行为侵犯到他们的权益，现在已有超过一半的业主表示要推翻此结果。

刘先生说，当时业委会选聘物业公司是没有经过业主大会同意的，他希望有关部门能够查清此次物业招标过程中是否存在问题，同时希望能在住建部门、街道办事处等单位的见证下，召开业主大会公开选聘物业公司管理小区。

业委会表态 招标文件合法且合规 发在业主群告知业主

对此，津汇红树湾A区业委会孙主任表示，针对小区要重新选聘物业公司这件事，此前业委会曾跟街道办事处、社区居委会商量过，也曾在媒体上刊登招标公告。原本是准备从报名的物业公司中选出三家让业主投票决定的，可是程序走了一半，部分业主却不同意这样操作，无奈只能叫停。后来，业委会就委托第三方公司进行选聘。当时制定的招标文件和合同都是合法、合规的，唯一的瑕疵就是招标文件没有公示，只是发在业主群里告知业主。

孙主任说，每个月留下的0.3元/平方的物业费是放在物业公司和业委会设立的公共账号上，主要是作为小区的小额维修费用和景观维修费用。此外，公开招投标是无法保证哪家公司中标的，因此中间不存在猫腻。中标的物业公司有6个月的试用期，如果做不好可以解聘。招标文件设置的很多条件和处罚都是为了保证业主们的权益。

部门回复 双方已达成一致看法 对招标程序进行检查

针对此事，记者采访了洛江区住建局、万安街道办事处。

洛江区住建局房管股陈股长告诉记者，业委会代表的是业主们的权益，涉及小区的重大事项都是要进行公示的，目前万安街道办事处正在协调此事，他们也将持续关注。

万安街道办事处叶主任表示，此事部分业主和业委会各有自己的说法。8日上午，业委会、业主代表以及街道、社区的相关负责人一起开会协商此事。目前，业主代表和业委会达成一致看法，业委会将提供招投标中的所有材料，由街道办事处会同住建部门对招标程序进行检查，如果确实存在问题就当作废标。如果没有问题，该中标物业就可以接手管理小区。

小区选聘物业谁做主？小编通过一则案例告诉你！

业委会：过半业主支持公开选聘物业公司

景香苑小区业委会负责人刘涤平告诉记者，湖南名家物业管理公司管理该小区11年，就侵占了小区11年的公共收益，且从不公布收益财务报表。一些本应维修的公共设施也没有及时维修，还挪用小区业主的水费。

刘涤平告诉记者，上一届业委会与名家物业公司签的物业服务合同2016年11月30日到期。小区新一届业委会去年9月成立后，针对名家物业公司的问题召开了一次业主大会，超过半数的业主反对与名家物业公司续签合同，支持公开选聘物业公司。

刘涤平提供了业主意见征求表，记者看到，每一名业主在备选栏都对“公开选聘”或“续签合同”表了态，结果显示：专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主（简称“双过半”）同意选聘物业公司。业委会根据业主大会的授权，向长沙多个物业公司发出文书，也通知了名家物业公司。但名家物业公司不参与竞标，在新的物业公司选聘出来后也拒绝移交。

物业：服务11年，物业业主亲如一家

湖南名家物业管理公司长沙分公司负责人石女士告诉记者，小区业委会这次选聘物业公司是违法的，社区、街道和区城乡建设局房屋管理科都不认同小区业委会的做法。

在景香苑小区内，记者见到了多份名家物业公司对于小区业委会关于物业公司不作为的书面回应和反驳，其中一封致小区全体业主的公开信中表示：名家物业公司11年为小区服务，做到了物业业主亲如一家。本届小区业委会成立以来，提出各种苛刻条件。选聘物业公司不能由业委会决定，而应由全体业主现场投票表决。

监管部门：小区选聘物业未依法依规进行

记者在采访过程中见到了一份开福区城乡建设局与芙蓉北路街道办事处致景香苑小区全体业主的公告，公告称根据《物权法》第七十六条：“选聘和解聘物业服务企业或其他管理人员，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意方可生效。”公告认为本次选聘物业公司未按相关规定依法依规进行，选聘结果不成立，不能进行物业交接。

开福区城乡建设局房屋管理科负责人李先生告诉记者，选聘物业必须要召开业主大会，可以集中到一起来讨论，也可以书面委托的方式表态。被选中的物业公司必须得到业主“双过半”的认可。

律师说法：监管部门应尽快协助小区选聘物业

湖南英萃律师事务所律师张桂枝表示，不管选聘物业公司是否需要“双过半”，小区物业服务合同到期后，如果小区与物业公司没有再签订服务协议，那么物业公司在没有小区授权情况下继续进行物业管理是没有法律依据的，如果物业公司继续服务，业主可不支付物业服务费用。相关管理机构在认定选聘物业服务公司正确程序的同时，面对小区物业服务合同过期的状况，应尽快协助景香苑小区选聘物业公司。因为目前这种情况拖得越久，对景香苑小区全体业主的影响越大。

随着各种法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高，物业管理纠纷呈上升趋势。为了更好地解决物业公司和业主之间不断出现的矛盾和纠纷，了解清楚物业管理方面的知识也是尤为重要的。下面小编为大家详细介绍一下物业管理合同签订期限是多久，以及物业管理合同续签要注意的事项，希望对大家有所帮助。

一、物业管理合同签订期限是多久

1、物业前期订的合同有效期：小区如果业主心不齐不能成立业主大会，前期物业服务合同无论约定有效期与否合同继续有效。

2、根据国务院物业管理条例：前期物业服务合同在业主大会成立、业委会选聘物业公司签订物业服务合同生效之日起前期物业服务合同失效，06年的楼盘到目前为止没有成立业主大会是不正常的，更换物业公司必须成立业主大会，按照建设部业主大会议事规则的程序，小区有20％的业主同意由当地居委会、街道办事处、物业管理行业主管部门牵头组织进行选举，小区2／3的业主同意才能更换物业公司。

3、小区如果业主心不齐不能成立业主大会，前期物业服务合同无论约定有效期与否合同继续有效，否则你们小区没有物业公司管理或新物业公司管理小区不合法，因为重新签订物业服务合同的合法单位必须是业主大会授权的业委会与物业公司签订的物业服务合同在法律上有效，否则是无效合同。

二、物业管理合同续签要注意什么

1、要明确业主委员会的权利。除了《物业管理条例》规定的业主委员会应有的权利外，其他一些权利，也应在服务合同里明确约定。例如业主委员会对物业公司有监督权。但是，如果这种权利没有相应保障的话，实践中是无法行使的，物业公司一般对业主委员会的建议和监督根本不予理睬，所以只能是业主委员会控制住了物业公司主要的经济来源后，才能有效地监督制约物业公司。因此，业主委员会在和物业公司签合同时，可以约定物业公司在收取物业费后，将该费用存于业主委员会的账户，由业主委员会根据小区费用的支出情况分期拨付给物业公司；业主委员会对物业公司的财务具有调查权和监督权、业主委员会对物业公司服务质量有权提出意见并可要求其限期整改等内容。同时，业主委员会应承担相应的义务，督促业主按时交纳物业费，积极配合物业公司工作，尊重物业公司专业化的管理方式和措施等。

2、要明确物业公司的权利和义务。本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司所承担的义务。这里需要提醒的是，合同中还尽可能的明确违约责任，例如因保安失职，导致业主的物品被盗等问题，物业公司应如何承担赔偿责任；物业公司在使用物业费时，都必须有明确的记录，并向业主委员会公开全部的账簿等义务，如果不公开，则承担何种违约责任。

小区业委会能否直接选聘物业公司？不能！不能！不能！！！“业委会只是小区的执行机构而不是决策机构，用心做事同时需依法依规做事。”事情这样的2018年5月，金华市物价局监督检查分局的工作人员告诉记者，前段时间，有居民反映物业费、停车费相关问题，他们发现，有业委会存在履职不够规范问题。

首先调整收费标准未经业主大会授权

市民陈女士也反映，三江街道一小区业主委员会确定自2017年开始按每晚5元/辆或700元/年的标准对进入小区的业主过夜车辆收取停车费，业委会的决定没有征询广大业主同意。

经相关部门调查了解，发现业主委员会热心为小区服务时还存在履职不够规范的问题，导致业主们对相关工作不理解。对此，相关部门也进行了调解和沟通。

《国务院物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

4、监督管理规约的实施;

5、业主大会赋予的其他职责。

小区业委会能否直接选聘物业公司？

其实业主委员会只是业主大会的执行机构，不是决策机构，业主委员会的行为必须得到业主大会的授权。

工作虽无偿但也需接受业主监督

记者从物价部门获知，市区相当一部分小区符合成立业主委员会的条件，但由于认识和指导工作不到位还没有按规定成立。成立了业主委员会的小区，部分业主委员会没有依规履行职能，认为参加业主委员会已经付出很多，甚至有些业主委员会开展工作是无偿的，所做工作的出发点也都是为了提升小区的管理和服务全体业主，认为无私奉献就不需要接受业主监督的心态还存在，认为用心为业主服务就可以不按程序规定超越业主委员会的职权而开展工作。

“按照规定提高业主委员会的绩效势在必行。“市物价局相关负责人认为，目前，相关职能单位应加大对未建业主委员会社区成立业主委员会的指导力度，加强对已建业主委员会社区的培训和指导，增强其依法履行职责和综合协调能力，解决工作中遇到的实际问题， 表彰一批依法开展工作成绩显著的业主委员会，让更多的人愿意参与业主委员会的工作，让更多的业主委员会工作更加规范，让更多的业主委员会工作得到社会的广泛认可。

一个可靠的物业管理服务企业，在搬进小区新房，成立行业委员会后，一定要服务好。那么，找物业管理服务企业需要什么手续呢？哪些物业管理服务企业好？从那以后，我采访了相关专业人士。

1、前期物业和后期物有什么区别？

答：物业管理公司分为前期物管和后期物管两种情况。前期物管一般是由房地产开发商指派或委托一家物管公司进行管理，由该公司管理好所在楼盘的设施设备，便于保证把房屋交给业主之前完好无损。不同于前期物管，后期物管面临着更多更繁琐的问题

2、选聘物业公司的相关流程有哪些？

答：成立了业主委员会后，需要聘请物业管理公司。聘请物业管理公司需要小区业主2/3左右的业主同意，然后审批合格后报到社区，社区审后报街道办事处备案，物管公司签订合同后就可以正式入驻。《四川省物业管理条例》四十七条规定，物业服务事项应当包含下列内容：建筑物共有部位的维护管理；共用设施设备的日常运行维护和管理；共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护；秩序维护、安全防范、车辆停放管理；物业服务档案和物业档案管理；法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

3、发生不交物业费的情况，该如何处理？

答：物管入驻小区后为广大业主提供卫生、安全等方面服务。相应的，业主也必须承担物管费。如果业主无正当理由的情况下不交物管费，物业公司可以向人民法院起诉，追缴物管费。如果物业服务合同双方当事人要解除或终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务，合同未约定告知限期的，应当提前60天告知