经常有业主咨询，买房时，房地产开发商告之本身选的物业管理服务企业是A（知名物业管理服务服务型），且A也与本身签定了《前期物业管理合同》，结果刚搬进没二年，物业管理服务企业从A转至B（当地小物业管理服务企业），也不能说B公司提供的物业管理服务比A差在哪里，但是业主内心冲着大物业管理服务企业的称号来的，目前变成从未听过的物业管理企业，心里总也不是个味儿。房地产开发商彻底不充分考虑业主想要是不是，擅作主张拆换了物业管理服务企业，业主能否以房地产开发商拆卸物业管理服务企业没经全体成员业主、业委会想要，未实行申办、申请办理办理备案操作程序，而觉得房地产开发商与B物业管理企业正中间所签定的《前期物业合同》无效，对业主没有管束，从而不向B公司支付物业管理服务附加的费用呢？

当然讨论本难点的必要条件是，居民小区未开创业委会，未总统大选业主委员会，未聘请新的物业管理服务企业。也就是说仍处于“前期物业管理方案阶段”。

1、前期物业管理方案阶段，哪有分配权聘请前期物业服务化？

《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业委会聘请物业管理服务企业之前，施工企业聘请物业管理服务企业的，理当签定书面通知的前期物业服务合同。”《江苏省物业管理条例》第三十一条第二款规定：“在业主、业委会聘请物业管理服务企业之前，前期物业管理方案由施工企业担负。施工企业理当与聘请的物业管理服务企业签定书面通知的前期物业服务合同。”

根据所述行政规章及地方性法规规定，施工企业有支配权担负聘请前期物业服务化。

2、施工企业与B物业管理服务企业签定的《前期物业合同》是否有效？

最开始，该合同书是施工企业与B物业管理服务企业的真实民事法律行为，不具备《合同法》第五十二条有关合同无效的规定。

其次，虽然根据《物权法》第七十六条第一款第四项规定，聘请和解雇物业管理服务企业由业主互相管理决策，但由于该居民小区没法开创业委会、总统大选业主委员会，因而施工企业解雇原物业管理服务企业，后依据私下合同书方式聘请B物业管理服务企业为新的物业管理服务企业并不因违反相关法律法规而无效。

再一次，最高人民法院相关能用《中华人民共和国合同法》好几个难点的描述（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指法律认可性强制性规定。”而《物业管理条例》第二十四条规定：“住宅物业管理服务的施工企业，理当依据招投标的方式聘请物业管理服务企业；招投标者小于3个或者住宅企业规模小的，经物业管理服务所在地的区、县人民政府房地产行业行政机关主管部门准予，可以采用合同书方式聘请物业管理服务企业。”虽未依据招投标，也未经历准予而私自选用合同书方式聘请，但依据该规章制度第五十六条规定：“违反本规章制度的规定，住宅物业管理服务的施工企业未依据招投标的方式聘请物业管理服务企业或者没经准予，擅自采用合同书方式聘请物业管理服务企业的，由县级以上地域人民政府房地产行业行政机关主管部门责令限期改正，给予警告，可以惩处十万元以下的惩罚。”获知该规章制度第二十四条是管理性规范，并不是法律认可性规范。违反此条强制性规定，遭受的是行政许可事项，并不是合同无效。（看法参考：最高人民法院《关于未取得无船承运业务经营资格的经营者与托运人订立的海上货物运输合同或签发的提单是否有效的请示的复函》〔2007〕民四他字第19号）

3、施工企业与B物业管理服务企业签定的《前期物业合同》对业主是否具有管束？

这个问题十分具有引起轰动。有的看法感觉，根据合同相对性，协议书只在施工企业与B物业管理服务企业正中间有效，理当秉着“办理备案抵御”规范而对业主没有管束。因为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“施工企业依规与物业管理服务企业签定的前期物业服务合同，以及业主委员会与业委会依规聘请的物业管理服务企业签定的物业管理服务协议书，对业主具有管束。业主因其并并不是协议书被上诉人为由明确指出抗辩的，检察院未作可用。”该法律规定重视的是“依规”签定。在最高人民法院《建筑物区分所有权、物业符符司法解释理解与适用》（下称“掌握与能用”）中载道：真奈美描述条文在征求提议普高之前的叙述为：“施工企业按照相关法律法规、行政规章规定依据招投标或者合同书方式与物业管理服务企业签定的前期物业服务合同，……对业主具有管束”。以后在讨论整个过程中，简单删除，确信也不会导致含糊不清，故在公布稿中进行了修改。而大伙儿所举的案例，恰好是没有经历招投标也没有经历准予采用合同书方式聘请，仅仅私自签合同聘请。因而 因没有实行“办理备案”办理流程而对业主没有管束。

也是有看法感觉，既然协议书是合情合理有效的，理当马上依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条鉴定对业主具有管束。因为《理解与适用》中也写到：“检察院在遇到此类因业主拒绝认同并接受物业管理服务协议书对其管教而造成的纠纷案时，最开始要审查协议书的合情合理，如果是依规开创的有效协议书，业主以本身非协议书被上诉人进行抗辩的，一律未作可用”。我是赞同该类看法的，那么依据上述合情合理针对性论述，直接引用真奈美法律规定，该《前期物业合同》对业主具有管束。在这儿情况下，业主的权益可以依据其他方法保证，例如，业主可以质证证完成物业管理服务企业仍未完全实行原先的物业管理服务企业所服务保证的服务而要求折扣率或者现物业管理服务企业行使职权不多方位给业主造成 伤害而要求现物业管理服务企业损害赔偿。

对于这一合同效力难点，广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》规定就很建立：“二、相关物业管理服务合同无效的鉴定与处理：4、具有下列状况之一的物业管理服务协议书或有关合同格式理当鉴定为无效：

（1）施工企业未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定聘请物业管理服务企业的；……”。倘若江苏省还可以那麼一针见血，我也不必担忧这个问题了。

换一个角度说，倘若人民检察院最终鉴定施工企业与B物业管理服务企业签定的《前期物业合同》有效，又以最高法院的法律规定明确该协议书因未实行申请办理办理备案办理流程而对业主没有管束，也就是说该协议书并并不是“依规”签定之协议书，这不是自相矛盾吗？不清楚各位用户对本案中所呈现的前期物业协议书管束难点有什么见解呢？烦请鼎力支持。

4、若该《前期物业合同》对业主不具有管束，业主务必支付物业管理费用吗？

我感觉，这务必从真理的客观性物业管理服务关系着手处理。因为B公司早就实际实行了协议书的重要义务，业主没有建立提出异议并接受了该服务行为，理当看作协议书关系的实际开创。没有其他因素伤害的情况下，理当参照原物业管理服务协议书服务承诺内容缴纳物业管理费用。