更换物业的法律依据和程序是什么？

作为小区的业主都有哪些权利？依据《物业管理条例》第十一条 ：“下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

要更换物业公司，业主首先要成立组织，第十条规定：“ 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

小区更换物业需要多少业主同意？

第十二条规定 ：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”从决定事项的重要程度看，筹集使用维修基金和改建建筑物等重要事项，需要双过2/3，更换物业公司只需要双过半即可。

举个例子某某小区业主想要更换物业有500户业主，假设每户业主的面积都相同，在这种情况下，根据物权法第七十六条的规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：

1、专有部分面积过半数的业主同意；

2、专有部分人数过半数的业主同意。

也就是说，需要 500 x 1/2 = 250 户的同意，即可更换物业服务企业。

为什么更换物业这么难？

首先是受先期物业合同的约束，所有业主被动的完成了合同签约，选择用哪家物业，往往是业主在签订商品房买卖合同中约定好了先期物业管理，签订购房合同等于已经认同了先期物业管理合同。小区刚刚建成，没来得及给物业公司“施展”的空间，业主们对物业公司服务的能力和水平还没有客观的认识，所以既然是没得选，有物业公司总比没有好。虽然第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。”但仅仅是提倡而已，不是强制，因此开发商和物业公司往往有“先天关系”，比如同是一个出资股东，也没有相关招标程序、经过优胜劣汰的选择，自然服务水平差强人意。

其次是召集程序效率不尽人意，我们日常凑个饭局可能人都来不齐，更何况动辄几千人的小区，正是这种难以集中表态召开会议，或是挨家挨户征集意见难度太大，使得有的物业公司态度傲慢，作为业务委员会主任，往往还要承担来自业主的某些言语压力，心态逐渐疲惫。实践中很可能要由业主委员会的成员挨家挨户敲门征求意见，遇到业主不开门，不在家等情况是家常便饭，是否达成法定比例也需要想办法计算。

再次，《物业管理条例》有些条款不细致，有一些细节没有规定，比如业主长期不居住联系不上，征求意见时候是把这户剔除掉，还是按照其同意来计算？一户居住了两个人，是不是按两个业主来征求意见？有一则新闻就是小区业主成立了业主委员会，成功的决定更换物业，但是物业以成立业主委员会不合法为由向社区提起了行政诉讼，也拒绝向下一家物业公司履行交接手续，正是这些细节导致的。

能否更换物业还受综合因素影响，业主大会、业主委员会并不是没有权力限制和监督，第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”

最后，在服务质量不到位，业主拒交物业费和不交物业费物业公司暂停服务的恶性循环中，往往难以找到解决办法。物业合同是一个双务合同，业主有交纳物业费的义务，物业公司有提供服务的义务，单纯的通过不交费来抗拒劣质服务，一旦进入诉讼，业主将面临举证难的困境。所以物业公司是如何提供劣质服务的，不要光用眼看用嘴说，还是要保留相关证据。