选聘物业时需要注意哪些方面？这个业主大会选聘物业决议被推翻，竟毁在这些细节上。

一、先确定选聘物业服务企业的方式

选聘物业服务企业的方式包括公开招标、邀请招标和协议选聘。《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业是属于由业主共同决定的事项。成立了业主大会的，按照《物业管理条例》第十二条规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可通过。

虽说业主或业主大会有权通过民主投票方式选出意向的选聘方式，但为了保证选出的物业服务企业的品质，《管理规定》更提倡业主或业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业。对采用非公开招标方式选聘的，区房地产行政主管部门、镇政府（街道办事处）等单位应加强对该小区的监督管理，保证选聘的过程和结果公平公正，以免因选聘方式的缺陷而引起不利后果。

选聘结束后，业主或业主大会应保留已通过法定表决得出选聘方式的证明材料。

二、参加选聘的物业服务企业应符合相应要求

不论以公开招标方式选聘还是以邀请招标、协议方式选聘物业服务企业，《管理规定》第六条、第七条均对物业服务企业的营业范围、企业资质作出要求，而后者还需另外满足诚信等级、物业管理经营、行政奖惩等方面的要求。这是因为邀请招标、协议方式的程序相比公开招投标没那么严谨、公开、透明，容易存在物业服务企业和部分业主暗箱操作的可能。因此《管理规定》第五条、第七条特意对以邀请招标、协议方式选聘的物业服务企业设置了道道门槛，以保障选聘出来的物业服务企业具有最基本的服务水平和质量。

三、严抓表决程序和公示程序

《管理规定》第八条规定了进行选聘前业主或业主大会应当表决的内容有哪些，包括确定采用公开招标或邀请招标的方式、安排业主委员会或业主个人在选聘活动中的职责、明确物业服务收费标准、明确物业服务标准、明确物业服务合同期限等。

公示方面，包括但不限于上述进行选聘前业主或业主大会应当表决内容的结果以及签订后的物业服务合同等事项需公示在小区的特定位置。而中标结果须在佛山市公共资源交易一体化服务平台公共服务系统上公示7日。

四、对选聘物业服务企业发生的投诉、纠纷处理

投标人或利害关系人对招投标活动或结果存在异议的，可以在中标结果公示期间书面向镇政府（街道办事处）提出。当事人对镇政府（街道办事处）处理意见不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

选聘物业时需要注意哪些方面？这个业主大会选聘物业决议被推翻，竟毁在这些细节上。

业主大会选聘物业决议被推翻，竟毁在这些细节上

西安电子西街融侨馨苑是一个拥有6800多户三万居民的大型社区。

2018年1月13日，在小区业主、西安市其他业委会主任、西安零距离等电视台的共同见证下，全程录像、直播的小区唱票结果出炉，万科物业以61%多的得票率被选聘为小区的新物业。

该小区此次业主大会表决的内容（很重要）：

一、同意以协议方式选聘新的物业公司，不再续聘金辉物业；

二、同意已公示的酬金制物业服务合同基础文本的内容；

三、同意聘用万科物业为本小区提供物业服务，并授权业委会按已公示的酬金制物业服务合同基础文本与之签订合同；

四、同意授权业主委员会对侵害业主共同权益的行为提起诉讼，授权内容包括：确定诉讼事项和诉讼方案、聘用诉讼代理人、使用公共收益支付诉讼费用等与诉讼有关的内容。

随后，小区业委会按相关流程进行文件公示、与万科物业签订服务合同，并于2019年10月25日在雁塔区住建局完成合同备案。

然而即使在这样的情况下，时隔一年后，不仅老物业没撤走，业主大会换物业的决议还被小区居民李某行使业主撤销权推翻了！

到底是业委会哪一步出了差错，在两次法院审理判决都败诉？

根据2020年11月23日西安中级人民法院的终审判决书，认定小区此次业主大会决议存在以下情况：

（一）对于一个业主购买多套房屋的情形未进行确认导致业主总人数错误。

（1）2018年1月13日决议公布表决权总面积（建筑物总面积）为77.64万平方米，经查，某某小区不动产登记簿记载的面积计算为855735.26平方米。该面积与不动产登记簿记载的面积不符，相差10万多平方米,导致计算的投票面积比例错误。

（2）2018年1月13日决议公布的某某小区的小区业主总户数为6881户，未公示确认业主户数的相关计算规则和确认过程，而某某小区有大量一人多户的情况，对于一个业主购买多套房屋的情形未进行确认导致业主总人数错误。

（二）剥夺了业主通过表决的形式确定采取协议还是公开招标方式选聘物业公司及采用酬金制或包干制收取物业费的选择权

（1）关于表决事项，《陕西省物业管理条例》第五十九条规定：“业主大会可以决定采用招标或者协议的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业......业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。”

（2）采取协议还是公开招标方式选聘物业公司及采用酬金制或包干制收取物业费应由业主大会表决，而本案某某小区业主大会未对采取协议还是公开招标方式选聘物业公司及采用酬金制或包干制收取物业费进行表决，某业委会直接决定采用协议方式选聘物业公司，采用酬金制收取物业费，违反法律规定的程序

（三）未按街道办指导意见，投票过程存在引导性、指向性语言和行为，选票造假，以及委托投票违法等程序违法行为。

综上，西安市中级人民法院判决：驳回上诉、维持原判。

（即：一、撤销某某小区业主大会于2018年1月13日做出的“同意以协议方式选聘新的物业公司，不再续聘金辉物业”的决定。

二、撤销某某小区业主大会于2018年1月13日做出的“同意已公示的酬金制物业服务合同基础文本内容”的决定。

三、撤销某某小区业主大会于2018年1月13日做出的“同意聘用万科物业为本小区提供物业服务，并授权业委会已公示的酬金制物业服务合同基础文本与之签订合同”的决定）

其实，在一审判决下发后，小区业委会也曾对判决内容有所回应，包括专有面积的数据源来自物业、唱票现场没有造假条件等。

两年多的努力功亏一篑，要怪，也只能怪业委会在某些方面有些想当然，在程序的严谨和细节的把控上还不到位，被抓住法律漏洞拿来大做文章，穷追猛打。

前车之鉴，后事之师！