聚焦社区综合治理
业主大会、业委会、物业管理等社区事务方案提供商
渭南润城公园印象小区业主刘某，
因对物业服务不满，
未缴纳物业费等费用被物业起诉。
临渭区人民法院判决
业主刘某10日内向物业公司支付
物业费、卫生费、电梯费、水费、采暖费。
业主刘某不服一审判决，
向中级人民法院提起上诉。
近日，中国裁判文书网公布了
渭南润城公园印象小区业主刘某
和该小区物业之间的
服务合同纠纷二审结果。
01 一审判决：业主违约 一审法院认为，物业公司按照协议约定履行了自己的物业服务义务，业主刘某未向物业公司支付相应费用的行为属于违约行为。 业主刘某物业费、卫生费、电梯费、水费缴纳至2016年12月31日，采暖费缴纳至2016年，截止2020年3月31日，业主刘某未向物业公司交纳物业费5002.10元、卫生费195元、电梯费1389.47元、水费907.2元、采暖费2873元，共计10366.77元。物业公司同意业主刘某提出的，扣除更换窗子的费用3870元。故业主刘某应支付物业公司费用共计6496.77元。 02 业主：物业服务问题整改未完成 物业未进行书面催缴 业主刘某认为：首先，物业公司未按照物业服务合同约定的服务内容和服务质量标准，提供物业服务，违反了合同约定，物业费应按照违约比例予以扣减。一审法院对物业这一违约事实未予认定。 03 二审：撤销一审判决 驳回物业公司起诉 二审法院审理查明，物业公司就案涉相关物业费的缴付，没有向业主刘某发出书面催缴通知书，履行书面催收的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业公司在向业主主张物业管理费及其他相关费用前，应先向业主发出书面催缴通知书，作出此规定主要是为了平等保护当事人利益，通过物业服务企业的书面催缴既可以提醒业主，也可以为业主和物业公司提供沟通机会，符合法律的效率价值；书面催交是业主承担欠费责任的前提，且书面催交的形式应具备合理性，故驳回物业起诉。 最终裁定： 一、撤销渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初691号民事判决； 二、驳回渭南和瑞物业服务有限公司的起诉。 一审案件受理费50元，退还渭南和瑞物业服务有限公司；上诉人刘某预交的二审案件受理费50元，予以退还。本裁定为终审裁定。
应支付物业费等费用6496.77元
其次，物业的起诉还违反了六部门的要求和调解协议方案，因为物业提供的物业服务明显低于前期物业服务协议所约定的服务内容和服务标准，小区业主及业委会多次找到相关部门协商解决，最终通过六个部门的联合调解会议达成一致意见，要求物业就物业服务问题整改完成并验收合格后，再主张物业费，但物业在整改未完成的情况下，违反约定提起诉讼，不符合六部门的要求和调解结果。
最后，物业在向法院起诉前未进行过书面催缴，甚至连催缴都没有，而是直接向法院起诉，违反相关规定。
原告民事起诉状
业主不满意，找原告诉说“没有业主委员会时是一对二，现在是一对三”，“业主委员会是你搞起来的，你要负责到底！”郭*发同意负责到底，不然，无法向业主交代。
被告于2021年12月31日晚上召开业委会成员会议，未经业主大会授权、表决作出了与株洲市某物业公司签订《嘉垄湾小区物业服务合同》决定，次日就与株洲市某物业公司签订了《嘉垄湾小区物业服务合同》。范本公示日期是2022年1月3日。
1月18日，郭*发追问业委会负责人刘某某以外的业委会成员才知道已签订上述合同，1月29日郭*发才拿到文本，30日发送给了业主委员会委员、业主监督委员会委员、栋长、部分业主，并请业委会在30天之内自查自纠。这时部分业委会和监督委员会成员、栋长、业主才知道已签上述合同。
看到合同的业主，意见都很大，认为物业服务合同是一个小区最根本、最重要的合同，是建设和谐幸福家园的关键契约，还关系到业主长远的切身利益。
被告签订上述合同程序违法，侵犯了业主权利，许多内容有损业主合法权益，造成了不良影响。
被告民事答辩状
法院判决书
各住宅小区业主委员会： 当前，本市疫情防控面临严峻复杂形势，市、区疾控部门、各行业单位、各住宅小区都经历了多轮筛查，付出了艰苦努力，也克服了诸多困难。 “大考”持续，对我们所有人而言，这是当前至关重要、必须打赢的一场硬仗！迫切需要方方面面团结起来，形成共识，坚定信心！为筑牢住宅小区疫情防控第一道防线，特向全区各住宅小区业主委员会发出如下倡议： 带头担起政治责任 业委会中的共产党员要密切关注市、区各级党委、政府关于疫情防控的决策部署，在居民区党组织引领下，积极投身小区防疫一线，在疫情排查、小区封控、群众服务等工作中当先锋、做表率。 正确理解防疫政策 争当防疫政策的宣传员、弘扬正能量的示范员，引导居民关注权威渠道发布的信息公告，不信谣不传谣，减少不必要的焦虑情绪。 落实各项封控措施 提升自律意识，带头严格执行住宅小区出入管理制度、公共活动场所防疫管理制度，坚持落实“防疫三件套”和“防护五还要”。 配合做好服务保障 充分发挥熟知民意、掌握实情的优势，配合属地居委当好参谋员，会同物业企业做好勤务员，重点关注居家隔离人员、老幼弱、志愿者和医护人员家属等特殊群体，在核酸检测预约登记、生活垃圾上门收运、社区团购生活必需品等方面给予力所能及的帮助。 广泛发动共同参与 协助居民区党组织把“小区能人”发掘出来、把群众骨干发动起来、各方面积极性调动起来，凝聚起共护家园的强大合力。 持续开展防疫宣传 积极配合属地居委利用电子屏、宣传栏、微信群等载体，加强疫情防控政策、形势的宣传力度，普及家庭聚集性疫情防护知识，告知就近核酸检测点等居民重点关注信息；倡导居民“非必要不外出”，各类聚集性活动“非必要不举办”；劝导居民“红事”暂缓、“白事”从简。 主动关心物业人员 关心关爱物业一线人员，主动提供业委会用房或住宅小区内其它适宜场所供物业人员休息使用，有条件的可为物业人员提供必要的基础防护物资、生活用品保障，帮助他们解除后顾之忧，以良好状态投入抗“疫”。 各位业委会委员，攻坚的硬仗已经打响，让我们携起手来，共克时艰，守护好我们的“美丽家园”，坚决打赢这场疫情防控阻击战，不负所有人的付出和努力！ 徐汇区住宅小区综合治理 领导小组办公室 2022年3月29 日
三林镇日月豪庭小区的居民欣喜地看到，昔日“城中村”般破败的小区面貌正在发生着改变：曾经裸露的黄土上，绿化已经补上，小区的柏油路修缮工程正在紧锣密鼓地实施着……
这一切变化，得益于去年小区大刀阔斧的改革——小区物业费从“包干制”转变为“酬金制”。在物业部门的带领下，小区环境得到改善，小区品质得到提升。
上涨物业费不解决问题 从物业管理变为物业服务 去年12月25日，住建部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，其中提出了“提倡酬金制计费方式”。 酬金制和包干制有何不同？三林镇房管办事处副主任汤浩杰介绍，包干制主要是物业费打包结算，盈亏由物业公司自负，它的优势在于管理方便，业委会只需对物业服务做好监督即可，对业委会的要求不高。但在成本管控上，这个模式更多地依靠物业公司的自律。 而酬金制费用更加透明，业主对物业服务的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理。物业企业也不用再考虑营收的问题，有利于物业管理的专业化。但酬金制模式对业主、业委会自身要求较高。 一年来，日月豪庭在酬金制上探索，效果还不错。首先，由于物业公司不再自负盈亏，物业人员的薪酬待遇有了一定的增长，物业服务的质量提升了不少，居民物业费的上缴率也提高了20%，目前接近95%。 其次，小区的凝聚力也提升了，小区重大事项的通过率达到了85%以上。“现在对小区事务不闻不问的人越来越少了。”任惠珍说，小区的各项管理制度也得到了健全。 此外，小区内的不良风气也得到了遏制。任惠珍介绍，现在小区内各项支出能够细化到一支笔、一张纸，每个月按时公示，曾经的“无头案”现在都有迹可循。“比如小区内有人使用公共用电，现在我们公示每个楼道的电费，哪里用电异常一目了然，在邻居的压力、物业的督促下，这样的不良行为都销声匿迹了。” 居民老张的感受则更为直观，“去年我们物业费没有涨，房价倒是从‘倒数’涨到了‘领头’，说明小区品质上去了。” “以前我们常说的物业管理，现在已经改称物业服务。一词之差，既是制度的改变，更是态度的转变。”任惠珍坚信，酬金制是未来我国物业管理行业的发展趋势。在过去的几年里，任惠珍自学相关法律法规，成了小区管理方面的“专家”。“小区越来越差，不是物业公司出了问题，问题出在体系上。”在任惠珍看来，酬金制只是业主自治管理模式最初级的形式。 提升居民参与度 “业委会是小区的‘晴雨表’。现在不少小区，居民与业委会的矛盾突出，很多人认为，业委会并没有什么用。但是居民是小区的建设主体，业委会则代表小区居民行使权力。所以，业委会非常重要。”在徐龙看来，很少有小区发挥了业委会真正的作用，“主要原因是业委会成员专业水平参差不齐。从长远来说，只有业委会水平上去了，才能维护好小区。” 徐龙介绍，在物业治理联合党支部的带领下，日月豪庭小区美丽家园建设已初显成效，改善了小区环境，提升了小区品质，小区是我家、小区建设靠大家的氛围越来越浓，“人民城市人民建，人民城市为人民”的重要理念也越来越深入人心。
业主委员会是物业管理区域内业主们推选出的业主代表所组成的业主大会执行机构，它既是基层社区治理的重要组成部分，更是小区业主们实现自治权益的主体。
但在一些新建小区，业委会的筹建之路却走的并不顺畅。
接居委反映后，综合执法队执法队员即刻赶往小区，对情况进行核实。 综合执法队随即来到开发商办公地点，对客服经理进行了约谈。开发商承认收到了小区居委对其尽快提交业委会筹建所需材料的请求，但由于种种原因，推迟至今。
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