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一、总则
（一）法规依据
为规范本住宅物业管理区域机动车的停放秩序，维护小区环境，保障小区内各方的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《省、市物业管理条例》等有关规定，制定柳州市怡江园小区(以下简称小区)的机动车（以下简称车辆）停车管理办法（以下简称办法）。
（二）小区现状
目前小区业主已登记的车辆数已经远超小区现有允许的地面车位数量，车满为患的状况已经严重影响了小区正常的道路通行，严重影响了小区居民的正常生活，因此重新制定本办法。
本办法由小区业主大会表决通过，委托小区业委会、物业组织实施。
（三）适用范围及对象
本办法适用于本小区住宅物业管理区域内机动车辆的停放和管理。小区地面停车位实行有偿使用，小区业主及来访车辆的使用人在小区停车须遵守小区机动车辆道路通行管理办法，按本办法规定缴纳停车费。
二、地面停车位的申请对象
（一）业主本人车辆，房产证、车辆行驶证、业主身份证，三证相互印证，且完成物业备案的，认定为业主本人车辆。
（二）直系亲属车辆，房屋产权人与车辆所有人为直系亲属关系的，能提供有效关系证明文件(如户口本、结婚证等），且完成物业备案的车辆（直系亲属：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母）。
（三）公司车辆，包括业主名下公司车辆、公司配发给业主的车辆，业主长期租赁的租赁公司车辆。由公司出具加盖公章的有效证明材料，并与房屋产权证、户口本、身份证相匹配，且完成物业备案的车辆。
（四）租户车辆，房屋租赁合同上的出租人名字与房屋产权证或户口本上名字相匹配，承租人提供身份证、行驶证原件（非本市户籍提供柳州市居住证，或本小区所属街道居住登记），且完成物业备案的车辆。
（五）亲情车辆，上述直系亲属能提供户口本、身份证等有效资料来证明其与小区业主之间的直系亲属关系，属于前来小区走访或探望亲属且完成物业登记备案的临停车辆。
（六）临停（外来）车辆，不符合上述条件的其它车辆。
注：业主本人车辆、直系亲属车辆、公司车辆、租户车辆计入该户名下并缩减相应配额。
三、机动车辆停车位的管理和使用规则
依据《民法典》第二百七十四条、第二百七十五条、第二百七十六条、第二百七十七条，《广西壮族自治区物业管理条例》相关条款。
（一）本小区区域内的道路，属于全体业主共有。
（二）本办法所述小区内停车位，是指依据相关法规规定进行统一规划的小区地面道路停车位，本小区业主的自有车辆具有优先使用权，应当首先满足本小区业主的需要。
（三）小区安装停车场管理系统（以下简称：系统）实行车辆智能化管理，已在物业登记备案的车辆信息将录入系统内，进出小区由系统自动识别。
（四）车库车位的车辆，其对应登记过的车辆须停入其自有车库车位，其他车辆不得占用。该户除去车库车位对应车辆数后的其余车辆，按照每户第一部车及以上车辆标准进行收费和管理。
（五）经过停车位改造后，本小区在车位充足的情况下可实行“优先一户一车位”制度，业主已完成登记备案且无拖欠停车费的，首辆车优先分配地面长租车位，第二辆及以上车辆使用临停车位。
（六）地面长租固定车位实行业主优先原则，该车位不得私自转让。如房屋已出售或出租，则该车位将收回，滚入公共资源重新分配。
（七）物业按区域、车位性质发放对应的车辆标识，车主需将车辆标识置放于前挡风玻璃明显位置，以便物业快速识别车辆,并接受广大业主的监督，否则物业按外来车辆处理。
（八）地面长租固定停车位，车主之间如需调整，可自行协商，并在物业备案后对换双方车位，以实现就近停车,具体收费标准参见办法五。
（九）为确保小区业主停车权益，晚上6时后临停外来车辆原则上不允许驶入小区内停放。
四、机动车辆管理措施和违规处理
依据《民法典》和《广西壮族自治区物业管理条例》相关条款。
（一）非固定车位的业主车辆或来访车辆临时占用固定车位，必须服从物业安保人员的统一安排，随时移动车辆停放位置。
（二）地面长租固定车位闲置期间，物业有权根据实际情况根据安排临停，业主应配合物业实施管理。
（三）鉴于目前小区车辆登记数，已超出小区最大车位承载量。故自本办法执行之日起，业主新购车辆要去业委会登记申请进入排队流程。在小区没有空余车位的情况下，将不再录入系统。每户新购首辆车除外，可享受优先排队权。
（四）以下行为一经发现，将对相关物品进行拆除并通过小区宣传栏、业主微信群、小区公众号等公众平台曝光：
（五）对以上违反行车规范及停车规范的，一经发现，将按照以下方式进行处理和处罚：
五、车辆停放及收费标准和方法
（一）每户首辆车100元/月、每户第二辆车120元/月，每户第三辆车150元/月。每户第四辆车及以上车辆均按照柳州市临时停车收费标准执行。
（二）租户第一辆车100元/月，第二辆150元/月，第三辆车及以上车辆均按照柳州市临时停车收费标准执行。
（三）拥有自带车库的车辆，该车库对应登记的首辆车收取20元/月的管理费；不停车库占用公共路面资源停车的，按路面停车标准收取。
（四）亲情车辆每户最多登记一辆车，停车收费按现行柳州市临时停车收费标准执行（全天时段）。
（五）临停（外来）车辆1小时（含1小时）免费，白天时段按柳州市临时停车收费标准执行，晚上18点至次日早上7点按3元/小时收取。
（六）变更长租固定车位的标牌、标识，工本手续费：30元/车位。
（七）公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务或施工作业时进出本小区，不收取停车费。
（八）所有进出小区的车辆，按系统显示的收费标准支付相应费用，如发生拒缴、堵门等扰乱小区秩序的行为，该车辆将会录入系统黑名单，按照管理办法四进行处理。
（九）欠缴停车费是损害小区全体业主利益的行为。累计欠缴停车费一个月以上（不包括一个月）的业主车辆，原地面固定长租车位不做保留。该停车位滚入公共临停车位进行统一管理。
六、车辆停车收入的管理
（一）停车费收入归小区全体业主共有（为补贴物业费亏空，停车费部分划拨补贴物业费不足，用于小区日常基础设施设备维护。具体划拨金额和比例由业委会和物业公司协商）。
（二）业委会组织对停车月卡及亲情车辆办理登记，业主应持相关证件到业委会办理登记。物业管理服务公司应设有专人进行停车费管理，公开账目，并定期结算与公示收支情况。
（三）根据维修资金管理的有关规定，停车费收入在扣除车辆管理成本和业主大会授权使用的费用后的结余部分纳入小区维修资金账户。
七、管理者的确定和管理规范
（一）物业管理服务公司对车辆的管理是履行《物业管理合同》，小区内所有车辆使用人应接受物业管理服务公司专职保安的管理和引导。
（二）物业管理服务公司应当加强对专职安保人员的管理，建立投诉受理机制，及时处理进入小区的车辆不按规定停车的违规行为，在口头（包括电话）通知无效的情况下，将该违规车辆的信息及时通知业主委员会记录在案。
（三）物业公司应根据业主大会的投票结果，做好小区停车位的划线工作。
第二百七十九条
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
【解读】“住改商”的，需要遵守法律、法规及管理规约之外，需要有利害关系的业主的一致同意。
第二百八十条
【解读】1.第一款实质是团体法的特点，决议行为就是能够约束所有人，这是决议行为的一般法理；2.撤销的期间，需要后续通过法律解释来阐明。
第二百八十一条
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
【解读】使用公共维修基金，原则上需要“双2/3参加表决以及双1/2通过”，281条第2款属于特殊情形，则不需要以上表决的决定，免除程序要求，满足紧急情况下使用公共维修基金的要求。
第二百八十五条
物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。
【解读】《民法典》不仅是调整平等主体之间的人身关系和财产关系，而且也承载着社会管理的使命。第2款，因为新冠肺炎的爆发，在小区封闭管理的过程中，除了政府管理，物业服务企业对于社区的管理的作用也是非常重要的，这也是物业服务企业在物业服务合同之外苛以的公法义务。
物业合同并不需要业主委员会全体成员签字的，业委会可以委托代表与物业服务公司签订物业服务合同。
《物业管理条例》
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
未签物业合同，业主也要交物业费
根据《物业管理条例》等相关规定，在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力。所以只要业委会与物业公司签订合同的，业主就应该交物业费。
退一步讲，即使业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，业主则应按实际服务价格向物业公司交纳相应费用，作为对其已提供服务的补偿。
因此，未签订物业合同或物业公司已实际提供物业服务的，业主一般情况下也要交纳物业费。
值得注意的，如果业主大会授权的业委会、开发商、业主等都没和物业公司签订合同，经催告后物业公司强行提供物业服务的，业主可以不交物业费。因为此时双方实质上未存在合同关系，当然可以不交物业费。
业主可以拒交物业费的情形
只有出现以下情形，业主才可以不交或少交物业服务费用：
１、物业管理企业在物业管理服务合同约定之外，自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
２、实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导价的部分可以拒交。
３、物业管理企业不履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。物业管理企业擅自提高物业服务收费标准，对擅自提高的部分业主可以不交纳。物业服务合同中约定先服务后收费的，在物业管理企业未提出相应服务的情况下，业主可以不交纳相应的服务费用。
４、物业存在霸王条款的，业主可以拒交。比如前期物业有没有经过与业主协商订立合同，还是自己单独订立合同。
５、物业没有履行合同的，比如没有按全同要求定期清理下水道。
１、物业公司所管理的物业类型：
所谓物业类型通俗地讲是指业主所购买的房子的性质，大体分为经济适用房、普通住宅、公寓等类型。要知道不同的物业类型无论从收费标准、服务标准还是从管理标准都是具有一定的差别的。少花钱多办事当然是好的，要避免的是物业收费标准向上靠，而服务标准向下看齐。
２、收取物业费后能够提供哪些服务：
正规物业公司的物业费使用情况大多是比较透明的，但也有一些管理混乱的物业公司在收取了物业费后“不作为”现象严重。所以我们在签署物业合同时要尽量将合同细化，做到收费项目明确、违约责任清晰。另外，如供暖费、停车费等季节性、临时性收费，也要在合同中写明收费的时限和标准。
物业公司应为业主提供的具体服务请看《告诉你物业公司应为业主提供哪些服务》
３、有无不当收费：
举个例子吧：一个小区中的楼座分为９层和５层两种，其中９层的楼座有电梯，而５层的楼座没有电梯，那么，收取物业费的标准就应该不同。因为住在５层楼座的业主没有享受到电梯服务，所以也不应该承担该项费用。所以，大家在签署物业合同时要根据自己所得到的实际物业服务来鉴别一下哪些是应该缴纳的费用，而哪些是不应该缴纳的费用，做到明明白白消费。
在我国，业委会与物业除了签合同还要签全体成员签字的，业主委员会是业主大会的执行机构，要履行法定的职责的。以上是找法网编辑为您整理的什么是预售合同可以办落户吗的相关内容，如果有其他的疑问，欢迎咨询找法网律师。
新物业管理条例小课堂：
新《杭州市物业管理条例》第五章第五十条：物业服务人不得强制业主、非业主使用人通过提供人脸、指纹等生物信息方式进入物业管理区域或者使用共有部分，不得泄露在物业服务中获取的业主、非业主使用人个人信息。
“最近，我进小区门，物业非要录入人脸识别，我担心他们泄露我的信息，不愿意录入，可以拒绝吗？”“我们新交付的商品房小区，物业强制我们‘刷脸’进出，如何保障我们住户的个人信息安全呢？”近期，有群众前来咨询物业强制进行人脸识别的相关事宜。
近几年来，随着科技的快速发展，人脸识别等被应用到了越来越多的场景之中，呈现出一定应用价值。杭州一些小区为了方便管理，提高居住环境安全性，强制安装人脸、指纹识别设备，或者要求住户在手机安装人脸识别小程序，为此大家争议不断，还会出现相关矛盾纠纷。
新修订的《条例》第五章第五十条对此作出了明确规定，物业服务人不得强制业主、非业主使用人通过提供人脸、指纹等生物信息方式进入物业管理区域或者使用共有部分，不得泄露在物业服务中获取的业主、非业主使用人个人信息。
针对这一条款，杭州市住保房管局物业监管处相关负责人解释说：“我们一直在关注部分小区使用人脸识别门禁系统的问题，修订新《条例》前期也做了充足的调研。调研中发现，群众关心小区物业安装人脸识别设备，主要集中在强制‘刷脸’这个问题上。”
事实上，对于有的业主不同意小区物业使用人脸识别门禁系统录入人脸信息的行为，小区物业应当提供替代性验证方式，不得侵害业主或物业使用人的人格权益和其他合法权益。比如，在现实生活中，杭州某小区众多居民之中，唯独一位居民不同意使用人脸识别技术进入小区。以前，在物业看来这或许只是“少数服从多数”的问题，但就新《条例》和相关法律来看，一个人的合法权益也不能被放弃。
物业管理是连接居民生活服务的“最后一公里”，是满足群众美好生活需求最直接的抓手。物业服务人严格遵守新《条例》，在拥抱新科技、做好物业智能化服务的同时，也要充分尊重小区居民的人格权益，保障个人信息安全，这样才能让科技更好地服务生活。
日常生活中，业主可能会碰到通过物业交水电燃气费等情况。有业主反映，“物业企业在帮忙收一些水电气费用等，有时莫名其妙会多出一笔钱，我想知道其中哪些费用物业企业是不能收取的？”
新《条例》第五十九条明确规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当服务到物业管理区域内的最终用户，并向最终用户收取费用。物业服务人接受专业单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、周转金、保证金等费用。
也就是说，业主通过物业交纳水电燃气费等，切记不用额外缴纳手续费、保证金等费用。
还有要注意的是，专业单位不得强制物业服务人代收费用，不得因物业服务人拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。
此外，物业服务人退出物业管理区域时已代收但未向专业单位缴清的费用，专业单位应当请求原物业服务人偿还，不得因此停止向最终用户提供服务
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