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物业公司服务差,业主是否有权更换物业?

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召开业主大会选出新物业

据南沙区某城小区业主刘先生介绍,该小区原物业公司近年来的服务质量严重下滑,业主们对该物业公司产生诸多不满,多次要求整改,却始终没有改善。

2019年,该小区成立业委会。“可以说我们成立业委会就是为了更换物业公司。”刘先生说。同年10月,业委会草拟了物业公司选聘文件进行公示并征求业主意见。经审核,业委会选出4家候选物业公司,将投票事宜通过微信群、微信公众号及小区公告栏等向业主发布。

2019年12月,该小区通过电子投票形式就选聘、续聘、解聘物业服务公司的事项进行投票表决。选择聘用新物业公司的业主人数及所占物业面积均超1/2。

虽然业主大会选出了新的物业公司,但原物业公司却拒不退场。2020年1月,南沙住建局向原物业公司发出了责令限期退出通知书。经过多次交涉,直到2020年5月,原物业公司才在业主的集体驱逐下被迫退场,但仍拒不办理交接手续,导致新物业公司无法正常进驻服务。

原物业公司还将该小区业委会诉至南沙区法院。根据法律规定,只有小区业主才有权提起撤销业主大会决定的诉讼,法院一审遂裁定驳回了原物业公司的起诉。原物业公司不服提起上诉,广州中院裁定驳回上诉。

有了法院裁定,业主本以为可以顺利实现新旧物业公司交接。谁知,某城小区开发商称其仍是小区部分未出售车位的所有权人,又以同样理由提起诉讼,要求撤销业主大会更换物业公司的决定。

南沙区法院经审理认为,开发商怠于对其拥有的车位通过产权登记等形式对外公示,其未能及时行使表决权等相关权利,不应归责于业委会。同时,业主大会更换物业公司的决定在程序和实体上均未实际侵害开发商的合法权益,业主大会选聘新物业公司符合法律规定范围的绝大多数业主的意愿。最终,法院驳回了开发商全部诉讼请求。

法院的裁判让新物业公司有了进驻的依据。日前,新物业公司终于成功进驻小区,开始为小区提供物业管理服务。


《民法典》明确保护业主合法权利


据了解,民法典对保护业主合法权利作出了具体规定,用基本法明确了业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序要求。

民法典第二百七十七条规定:业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

民法典第二百七十八条规定:下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。


业主对物业公司不满意怎么办?如何更换物业?

业主有权依法更换物业公司。《民法典》解读第二百八十四条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。第二百七十八条 下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。


业主将有权更换物业

很多买房的人都说:“房子一辈子。”对于很多买房的人来说,他们认为买房的时候不应该过多的纠结于房子周围的配套设施。只要慢慢发展,小区的人就多了,房子周围的配套自然跟上。而且买房的时候最需要注意的是物业公司,但是对于很多第一次买房的人来说,物业公司往往是最容易被忽视的地方。

对于很多买房自住的人来说,在买房之前,首先要关心的是房产公司的物业管理水平。反正小区环境就看物业公司以后怎么管理了,比如小区的绿化、采光、安全,基本都是物业管理。物业公司管理不到位的话,小区绿化可能难以管理,树木随意生长,夏天没人浇水。还有,小区的路灯坏了,没人修。

所以对于购房者来说,在买房的时候,更需要关注物业公司,知道物业公司是否有责任。因为对于大多数购房者来说,买房是为了自己的生活,物业公司首先要考虑。说到底,过去不负责任的物业公司还是存在的,业主搬进来就会发现各种不舒服的地方。

今年,业主们收到了好消息。根据今年1月1日生效的《民法》,物业管理是有明确规定的,即使是那些不负责任的物业公司也有权辞退。这对已经买房的业主来说是个好消息。如果他们觉得自己的物业公司不负责任,那么业主有权更换物业公司。根据《民法》第278条的规定,表格如下:

业主共同决定聘任和解聘物业服务企业或者其他管理人员。经专有部分占有面积四分之三以上且投票人数超过四分之三的业主同意,可以更换。

也就是说,如果物业公司服务不好,业主可以投票决定是否更换物业公司。面对这种情况,物业公司也应积极提高自身的管理能力,为业主提供更好、更舒适的居住环境,并在住宅物业中尽自己应有的职责,防止业主不满。

而且《民法典》增加了新的条款,也关系到业主的切身利益,业主也应该理解。《民法》第288条对此做出了规定。

建设单位、物业服务企业或者其他管理人员使用业主共有部分产生的收入,应当从合理费用中扣除,归业主所有。

这个条款是什么意思?现在我们在小区坐电梯,可能会贴各种海报,有些广告是视频播放的。扣除电费等合理费用后,这些广告的收入应由业主分享,物业公司应公布收入并返还给所有业主。还有一个问题就是小区公共停车场的停车费也要归所有人。其实这些费用都不是小收入,业主在这件事上要多加小心。以前这些共享部分产生的收入基本归物业公司所有,这其实是不合理的。毕竟购房者在购买时支付的是共有面积,而这些共有面积也包含了这些共有部分,所以这些地方产生的收入也是很合理的。

还有一个很重要的方面,就是在民法中增加了一条关于缴纳物业费的规定,即物业服务人员不得以停止供电、供水、供热、供气等方式调用物业费。

以前有“讨债”的新闻报道,其实对物业公司有一些负面影响。其实收物业费是正常的,业主也要配合物业公司。毕竟物业公司也是为业主服务的。但是,即使业主不愿意支付物业费,物业也不应该以停止供电、供水、供热、供气等不合理的方式收取费用。当然,如果业主对物业服务不满意,也可以在业主大会上投票进行变更。

尤其是现在,旧的改革也在进行。旧的改革政策包括支持老小区物业公司的政策。对于生活在老小区的人来说,也要了解与物业相关的法律法规。如果觉得物业公司服务不好,也可以通过法律途径改变,或者实行社区自治。

在民法典的新政策下,为业主提供物业服务的物业公司应该开始改变自己,提高服务水平和质量,创造和谐的社区环境。


金沙阳光小区物业服务企业选聘的公告

杭州经济技术开发区金沙阳光小区第二届业主委员会,就金沙阳光小区物业服务企业选聘项目进行公开选聘,欢迎符合条件的物业服务企业前来竞选。


一、选聘编号:2021-JLHW-WYXP-03


二、选聘项目概况(内容、用途、数量):


选聘内容

数量

单位

备注

金沙阳光物业管理服务

1

服务期 3 年

小区概况:总占地面积19696平方米,建筑总面积85753.59平方米。

其中高层住宅面积 62961.01平方米,商铺面积3480.71平方米,自行车库1289.19平方米,机动车车库17545平方米,物业管理用房204.5平方米,位于2 栋 1 单元2楼。经营性用房273.18平方米,位于海通街 67 号。

三、投标人资格要求:


  1、竞选人资格要求:

(1)基本条件:符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定或符合浙财采监【2013 】24号《关于规范政府采购供应商资格设定及资格审查的通知》第六条规定;

(2)未被“信用中国”(www.creditchina.gov.cn)、中国政府采购网(www.ccgp.gov.cn)列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单和良好的商业信誉,自企业开办以来无欺诈及弄虚作假行为,未列入政府主管部门失信黑名单;

(3)具有独立法人资格,《营业执照》经营范围包含物业管理或物业服务;

(4)注册资本金不低于500万元(含);

(5)公司成立年限不低于5年(含);

(6)在管楼盘不少于5个(含),其中在管楼盘面积不少于3个同等(6.5万方)的楼盘;

2、拟派的项目经理要求:

具有建设部颁发的《全国物业管理企业经理上岗证书》;

3、能承诺一级财务独立规范建账。

4、能承诺严格按照小区管理规约、业主大会通过的相关决议、物业服务合同开展工作,维护全体业主利益。

5、本小区现物业服务企业满足竞选要求的情况下,在本项目选聘报名时,必须提交以下书面承诺:

承诺若未中选则保证在本小区选聘结果公告发布之日起 20 天内全面办理物业管理移交手续,逾期未办理移交手续的,同意由选聘人没收其竞选保证金。


四、选聘文件的发售时间及地点等:


1、选聘报名时间:2021年4月1日09:00起至2021年4月12日17:00止(双休、节假日除外),报名可以线上报名,具体联系0571-87323123 施经理。

2、选聘文件发售时间:2021年4月2日09:00起至2021年4月12日17:00止。

3、选聘文件发售地点:杭州市钱塘新区新加坡科技园2幢4楼。


五、选聘递交截止时间:2021年4月21日12:30。

文件提交地点:杭州市钱塘新区金沙阳光小区业委会办公室(如当天递交递至评标地点)。

参选文件售价:现金500元(售后不退)。



六、评审时间:2021年4月21日13:00。


七、评审地点:杭州市钱塘新区金沙阳光小区2幢柠檬社区二楼会议室。



八、投标保证金及交付方式:

投标保证金:人民币50000.00 元整(伍万元整),须在开标2021年4月20日前交纳保证金,缴纳保证金凭证原件单独装袋与竞选文件一并提交。

交付方式:电汇,汇入(业委会委托)以下账户。

收款人:杭州简邻科技有限公司

开户行:中国建设银行杭州钱塘支行

账号:33050161772700002315



九、其他事项

报名时须提交以下的资料:

1)法定代表人身份证明原件或法定代表人授权委托书原件及身份证原件;

2)企业法人营业执照复印件加盖公章;


十、联系方式


业委会联系人:陈主任,联系电话:18368110509 王副主任,联系电话:15700160311  ;

选聘代理公司联系人电话:施经理 0571-87323123 13067891595;邮箱:we@91jianlin.com

本次公开选聘物业服务企业评分排名顺序以竞选人缴纳竞选保证金的先后为准。如规定时间内报名参选异常的,按如下方式处理:

1、若在规定时间内竞选人少于3个,延长7天报名时间,延期后仍未达到要求,则取消本次公开选聘。

2、投标截止时间止,递交投标文件少于三家的,本次选聘做流标处理。

3、投标截止时间止,缴纳的投标保证金少于三家,本次选聘做流标处理,选聘人将重新选聘。



金沙阳光小区第二届业主委员会

2021年4月1日

抄送:下沙街道办事处、柠檬郡社区



物业服务企业选聘、续聘基本流程

物业选续聘流程图

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