第一项、公开招投标。由业委会选一家专业招投标公司协助，公开向社会上的物业公司发出招标公告，在投标公司中选定一些知名、优秀的物业公司来评选出物业管理单位。

第二项、邀标。和招标方式类似，但是不公开招标，而是定向，选择一些优秀的物业公司发出邀标书，邀请他们来，从中选择一个来实施物业管理。

第三项、直接指定。一般采用这个方式的，通常都是业主数量比较少的商业物业，可以在同几家物业公司协商后，直接指定其中一家作为物业管理单位。

第四项、续聘原有物业公司。原物业公司管理比较规范，业主比较满意其管理的，不打算更换物业公司的，在其物业管理合约到期后，可以直接签署续聘合同

随着社会经济水平的发展，小区居民生活水平逐步提升，业主们对小区的物业管理服务要求也越来越高，物业费也逐渐增长了起来。但是有些物业公司却是出工不出力，使得小区生活条件越来越差。为此许多业主都渴望更换一个负责任的物业公司。

1、更换物业的理由要有法律依据

在《物业合同》有效期内，物业不能随意更换，要物业公司违反其《物业合同》的内容，有违约的情况并且有足够的证据，才可以根据《物业法》解除其合同。如果《物业合同》到期了，走居委会程序，不自动续签，另外招标新的物业公司就可以了。

2、三分之二的业主参与过半同意更换物业

首先要确定更换物业公司是大部分的业主意向，才能成功更换物业。做一个统计表格，每家每户去找业主签字同意更换物业。户数和面积都要过三分之二的业主参与表决，且参与表决中过半数的业主同意才行。

3、与原物业协商解除合同

三分之二的业主同意更换物业了，就派代表去找物业公司的负责人，协商和平解决。如果物业公司不愿意停止《物业合同》退出管理，就需要走以下程序。

4、居委会申请更换物业

拿着业主签的“同意书”和物业违约的证据到居委会去申请更换物业。配合居委会办理其相关的手续。一般居委会的工作人员会先和物业协商，让其主动退出。如果物业不同意，就会走法律程序。

5、解除物业公司所签的《物业合同》

如果证据充足，法院会支持业主的诉求，解除物业公司的《物业合同》，让物业公司做好交接工作，限时撤场。

6、招标聘请新物业

没有业委会可以委托居委会招标，或者其它机构组织招标，聘请其它物业公司，也可以直接邀约其物业公司进行管理。

以上是在没有业委会的情况下，业主更换物业的步骤。如果小区有业委会，步骤就简单很多了。

由业主大会组织投票、递交申请、与物业协商等，可以省掉不少麻烦。业主大会应当在准备更换物业公司前，及时书面告知原物业服务企业。

首先，咱们可以看一下经常出现的不交物业费的几种情况，以及这几种情况的合法程度。

1、不住、未使用可拒交物业费？

根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务支出一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。因此，即使买了房没住，一样还是要缴纳物业费的。

2、人身、财产受到损失可拒交物业费？

根据《物业管理条例》的规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。也就是说，你可以追究物业公司的责任，但是物业公司还是履行了服务合同，因此你不可以拒交物业费。

3、未签物业合同可拒交物业费？

根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。也就是说，只要业主委员会同意了物业管理协议的条款，且业主事实上已经接受了物业服务，就应该按照实际发生的服务价格向物业公司缴费。

4、 物业服务质量不合格可拒交物业费？

物业服务质量不合格不代表物业公司没有履行物业合同，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失，但不能以此为理由拒交物业费。

5、 物业公司利用公用面积经营可拒交物业费？

根据《物业管理条例》的规定，物业公司利用物业共用部位或共用设施进行经营的，应征得业主、业主大会同意，所得收益应主要用于补充专项维修资金等。所以说，如果物业公司确实占用了公用区域或设备，但收益是拿来补充专项维修资金了，业主一样不能拒交物业费。

6、 原业主欠费可拒交物业费？

根据《物业管理条例》的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。所以说，业主与物业使用人对物业费是负有连带责任的，如果原业主不缴纳的话，物业使用人就需要缴纳物业费。

假设物业服务差、不给力，业主们只能自认倒霉？NO！NO！NO！其实业主可以通过相关合法的流程，更换物业。具体流程如下：

1、召开业主大会，就小区更换物业的问题进行投票表决，全体业主投票表决（应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意）即可换掉物业公司；

2、由业主委员会草拟物业企业选聘方案，物业选聘方案一般包括物业选聘主体，物业服务企业的基本要求，信用、业绩要求等，物业服务标准、物业服务内容、物业收费方案，候选服务企业产生办法等。业委会草拟后，在物业管理区域进行公示，公开征求业主意见，征求的时间一般为7至15天，在这个过程中，可以采取手机短信，微信业主群，微信小程序等各种方式，广泛告知业主，让业主知晓小区接下来选聘物业企业的基本要求，以及让业主大会通过的可能性更高。

3、物业选聘方案征求业主意见后，提交到业主大会去表决。

4、选聘方案业主大会通过后，根据选聘方案制定选聘文件，这个可以委托第三方来做，选聘文件一般包含《选聘公告》、《选聘文件》、《竞选须知》、《竞选文件编制要求》等内容。

5、制定制定选聘标准、评标办法，成立评标小组。成立评标小组；如由物业评标专家X人（住建专家库随机抽取）、业委会委员X人（业委会内部推选产生）、业主代表X人组成选聘小组。业主代表由业主在规定时间内报名产生，如报名人员超过所需人数，则到评标现场由报名业主进行抽签产生（不得委托其他人，如本来不来则视为放弃权力），未参与评选的报名人员可以进行现场监督；

6、发布选聘公告，联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标；

7、评标，并选出中标的物业公司；

8、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决；

9、业主大会表决通过，由业委会与物业服务企业签订本小区物业服务合同，安排好物业做好承担查验工作、新老物业交接手续，新物业进场；

(1)成立招标领导小组

(2)编制招标文件

招标文件内容：

①招标人及招标项目简介；

②物业服务内容、要求；

③投标人、投标书的要求；

④评标标准和办法；

⑤招标活动方案，包括开标时间及地点；

⑥物业服务合同的签订说明；

⑦其他说明和法律法规内容。

招标人应当应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，报主管部门备案。

(3)公布招标公告或发出投标邀请书

招标人采取公开招标的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。

招标人采取邀请招标的，应当向3个以上 物业企业发出。

(4)发放招标文件

公开招标，自招标文件发出之日起至投标文件截止之日止，最短不得少于20日，招标人对发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有投标人。

(5)投标申请人的资格预审

在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从此选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

(6)接受投标文件

(7)成立评标委员会

评标委员会的人数一般为5人以上，其中招标人代表以外的物业管理方面专家人数不得少于成员总数的2/3。

(8)开标、评标和中标

开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

评标由评标委员会负责，除现场答辩部分外，评标应当在严格保密的情况下进行。评标委员会评审认为所有文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。完成评标后，推荐不超过3名（1-3）名有排序的合格中标候选人。

招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向主管部门备案。招标人和中标人应当自中标通知发出30日，按招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

如何选聘、续聘物业？选聘、续聘物业流程有哪些？

第一步，业主委员会应该根据物业服务合同到期前3个月或首届业主委员会成立后《业主大会议事规则》约定的期限进行操作。

第二步，向属地街道或社区书面报告，征求社区意见后，于会议召开7日前在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议；同时发函在管物业服务企业（洽谈物业服务合同、物业服务标准、物业费、合同期限及相关承诺等）

第三步，《业主委员会会议公告》业主委员会会议应有过半数的正式委员出席，作出的决定必须经全体委员会半数以上同意，并在街道、社区报备，公告时间不少于7天

第四步，业主委员会拟定《物业服务选聘方案（资质要求、选聘办法、公开招标/邀标、评分标准等）》、起草《物业服务合同（含物业服务标准、物业费、合同期限等）》并在小区征求全体业主意见，征求时间少少于7天

第五步，《关于召开业主大会会议的公告（物业服务选聘方案与物业服务合同）》和《关于确定业主身份、人数、专有面积的公告》公告时间不少于15天

第六步，全体业主投票表决（应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第七步，如业主大会通过续聘原物业服务企业，则由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同，并在1个月内到主管部门备案

如业主大会表决通过公开选聘，则根据业主大会决议由业主委员会或聘请第三方招标代理公司公开选聘物业服务企业

公开选聘物业企业流程

前提：已经成立业委会，物业服务企业属于前期物业或者合同到期

首页，由业主委员会草拟物业企业选聘方案，物业选聘方案一般包括物业选聘主体，物业服务企业的基本要求，信用、业绩要求等，物业服务标准、物业服务内容、物业收费方案，候选服务企业产生办法等。业委会草拟后，在物业管理区域进行公示，公开征求业主意见，征求的时间一般为7至15天，在这个过程中，可以采取手机短信，微信业主群，微信小程序等各种方式，广泛告知业主，让业主知晓小区接下来选聘物业企业的基本要求，以及让业主大会通过的可能性更高。

第二步，物业选聘方案征求业主意见后，提交到业主大会去表决。

第三步，选聘方案业主大会通过后，根据选聘方案制定选聘文件，这个可以委托第三方来做，选聘文件一般包含《选聘公告》、《选聘文件》、《竞选须知》、《竞选文件编制要求》等内容。

这个过程中大部分小区也会单独成立选聘小组，选聘小组组成一般包含业委会代办、业主代表、社区代表。成立选聘小组的目的可以适当的规避物业服务企业选哪家由业委会说了算。

第四步，制定制定选聘标准、评标办法，成立评标小组。成立评标小组；如由物业评标专家X人（住建专家库随机抽取）、业委会委员X人（业委会内部推选产生）、业主代表X人组成选聘小组。业主代表由业主在规定时间内报名产生，如报名人员超过所需人数，则到评标现场由报名业主进行抽签产生（不得委托其他人，如本来不来则视为放弃权力），未参与评选的报名人员可以进行现场监督；

第五步，发布选聘公告。通过小区公告、登报和网络等方式向社会公开发布选聘公告，内容主要是拟定竞选单位条件，报名截止日期、报送竞选文件截止日期及联系地址、电话等。选聘文件及有关设计图纸、技术资料，确定时间组织选聘单位勘查项目并答疑；

第六步，组织物业服务企业报名。这个可以委托第三方负责代为报名、代为登报、代为发布、代为组织评标、代为评分统计，代为出中标通知书；同时抄送物业公司终止物业服务函；

第七步，开标与标书评阅。在规定的时间、地点收取标书后，在规定的时间、地点开标。参加人员为选聘小组、选聘文件，并唱读其报价，开标后应将竞选文件书发给评标成员，由各成员独立详细阅读、审查竞选文件，就竞选文件给出评分。

第八步，评标定标。阅标后召开答辩会，按抽签顺序，各竞选单位负责人（一般为授权代表人及拟派驻本小区的项目经理）参加答辩。就公司介绍及选聘小组成员提出的问题予以解答，选聘评标小组成员评分汇总后按定标原则与办法确定2家物业服务企业为候选单位（如出现第二名与第三名排名同名时，则由评标小组对两家同名次物业企业再行评定，得分高者为第二名）；

第九步，出具评标结果，出二家候选单位名单，同时邀请二家候选单位进小区展示或路演；

第十步，业主大会表决。组织召开业主大会，以书面表决形式，从2家候选单位中选出一家，经专有面积和户数均超过1/2的业主通过为最终中标物业服务企业。

第十一步，公布表决结果。根据业主大会书面表决结果，宣布中标企业，并向中标企业发出中标通知书；

第十二步，签订物业服务合同。公示物业服务合同内容，业委会与物业服务企业签订本小区物业服务合同，安排好物业做好承担查验工作；