物业管理不到位，物业收费高，物业服务水平跟不上，物业不作为等都可能引发物业与业主之间的矛盾。物业服务公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作。在有些小区就出现过原物管公司拒不撤出小区，新的物管公司无法进入的现象。所以在更换前一定要先处理好和相关单位的关系，包括发展商、业主委员会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。没有业主委员会怎么更换物业？更换物业步骤是什么？杭州简邻小区业主大会、业主委员会第三方服务商为你解读。

没有业主委员会怎么更换物业？更换物业步骤是什么？

1、三分之二的业主同意更换物业

首先要确定更换物业公司是大部分的业主意向，才能成功更换物业。做一个统计表格，每家每户去找业主签字“同意更换物业”。户数和面积都有过三分之二才行。比如；小区有300家住户，要200家同意；3000平方米面积，2000平方面积的所有者同意才行。

2、更换物业的理由要有法律依据

在《物业合同》有效期内，不是随随便便就可以更换物业的，要物业公司违反其《物业合同》的内容，有违约的情况并且有足够的证据，就可以根据《物业法》解除其合同，终止其受聘关系。如果《物业合同》到期了，走居委会程序，不自动续签，另外招标新的物业公司就可以了。

3、与原物业协商解除合同

三分之二的业主同意更换物业了，就派代表去找物业公司的负责人，协商和平解决。如物业公司不愿意停止《物业合同》，退出其管理，就走以下程序。

4、居委会申请更换物业

拿着业主签的“同意书”和物业违约的证据到居委会去申请更换物业。配合居委会办理其相关的手续。一般居委会的工作人员会先和物业协商，让其主动退出。如物业不同意就会走法律程序。

5、解除物业公司所签《物业合同》

这样证据充足，法院是会支持业主，解除物业公司《物业合同》，让物业公司做好交接工作，限时撤场。

6、招标聘请新物业

没有业委会可以委托居委会招标，或者其他机构组织招标，聘请其他物业公司，也可以直接邀约其物业公司进行管理。

小区物业管理太差，收费又高，想要换物业，需要走哪些流程？准备哪些资料？

具体流程如下：

1、召开业主大会，就物业管理问题进行投票表决，三分之二的业主以上表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。即可换掉物业公司;

2、由业委会负责物业管理的招标事项，拟定管理的规范和费用标准，做标书;

3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标;

4、由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允;

5、评标，并选出中标的物业公司;

6、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决;

7、表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场;

8、表决否定，重新由步骤2进行;或从步骤5进行，对落选的物业公司再次评标。

更换物业需要准备哪些资料呢？

首先，由业主委员会草拟物业企业选聘方案，物业选聘方案一般包括物业选聘主体，物业服务企业的基本要求，信用、业绩要求等，物业服务标准、物业服务内容、物业收费方案，候选服务企业产生办法等。业委会草拟后，在物业管理区域进行公示，公开征求业主意见，征求的时间一般为7至15天。

其次选聘方案业主大会通过后，根据选聘方案制定选聘文件，这个可以委托第三方来做，选聘文件一般包含《选聘公告》、《选聘文件》、《竞选须知》、《竞选文件编制要求》等内容。

然后制定制定选聘标准、评标办法，成立评标小组。

根据国务院《物业管理条例》，首先要有辞退物业的理由，要有证据材料，包括音像、文字资料，然后书面发文给物业企业，进行整改，整改期间的表象亦又要证据记录状况，通常需要三次书面通知整改，特别重要的是：每次发整改函一定要抄送当地政府（区、街道）物业主管部门备案，此项工作必须由社区的业委会人员操作；如整改不力，确需要进一步进行辞退物业企业的工作，需要业主大会进行表决，要有三分之二的业主同意进行解聘物业，在政府部门的监督下进行解聘老物业企业及选聘新物业企业的各项工作。最好聘请律师进行操作，确保各项工作符合法律要求并且有效处置各环节的工作。

物业公司管理不到位，小区业主停车问题没有解决。一些业主在自己的社区停车要按小时收费，也纵容个别业主占用社区的公共绿地。小区业委会开了个大会，想换个物业公司，老物业以合同没到期为由拒绝离开。这个怎么办？业主能否换物业？业主该怎么更换物业？

本来小区物业是开发商前期签约的物业公司，一开始服务还可以，后来管理变得简单粗暴。

这个小区有地下停车位，但是价格很高。许多车主想在路上租停车位，而不是买。但由于道路停车位有限，老物业限制业主办理长期停车位，导致业主回家只能作为临时停车，成本很高。而且物业公司不公布车位是怎么分配的，管理粗暴，总是和业主发生纠纷。社区业主委员会召开会议，决定更换物业公司。会后，业委会将会议决定告知老物业，然后开始对新物业进行竞标。然而，老物业声称合同没有到期，业主委员会不能让他们离开。

湖北法贵律师事务所律师刘健告诉记者，《民法典》第946条规定，业主按照法定程序共同决定解除物业服务提供者的，可以解除物业服务合同。决定解除的，应当提前60日以书面形式通知物业服务提供者，但合同对通知期限另有约定的除外。依照前款规定，解除合同给物业服务提供者造成损失的，业主应当赔偿损失，但不可归责于业主的原因除外。

业主能否换物业？业主该怎么更换物业？

刘健律师表示，因此，根据《民法典》的规定，业主可以依法辞退物业服务提供者，但在辞退过程中要注意物业服务合同的约定。合同约定解除物业需要提前通知的，应当按照约定提前通知物业公司，避免物业公司以此为由主张赔偿。

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买大件商品的时候，最担心的是售后服务。平时买衣服一般不退，可以换另一件不损坏；但你要补上超出原价的部分，和低于原价的部分。对不起，你不能退。这就是我国服务业的现状。物业纠纷也不例外。常见物业纠纷有哪些？对物业不满如何更换物业？小区更换物业流程

一、常见物业纠纷

1、小区内失窃、车辆划伤、人身伤害等责任划分、损失赔偿等问题引起的纠纷

2、非公用管道跑冒滴漏、供电管线等维修问题引起的纠纷

3、物业公司协调邻里间关系问题引起的纠纷

4、共用部位、共用设施维修费用分摊问题引起的纠纷

5、物业公司私擅自改变共用部位和共用设施的用途，并将所获收益不用于物业管理等问题引起的纠纷

二、如何更换物业公司

（一）有业主大会的情况下

根据我国《物业管理条例》相关规定?业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。如果小区已经成立了业主大会，则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。

（二）无业主大会如何更换物业

《物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

常见物业纠纷有哪些？对物业不满如何更换物业？

小区更换物业流程：

第一，先确认小区内是否有业主大会、业主委员会以及物业服务合同。首次召开会议时成立的业主大会由全体业主组成，并在街道办事处备案；业主委员会成员由业主大会选举产生，名单也应在街道办事处备案；物业服务合同依法应在房屋管理局备案，但现实中开发商基本上没有按照条例备案，因此需要向业主委员会查询，根本没有签订物业服务合同的情况也很普遍。

第二，申请召开业主大会。

请将20%的业主联名申请，请召集业主大会临时会议；

第三，向街道办事处申请成立业主大会需有5%以上的业主共同提议，或者有5%产权的业主共同提议，向街道办事处申请后，街道办事处应在60天内派出专人指导业主代表组成筹备组，根据有关规定，筹备组组长不得是未来的业主委员会委员，同时由政府支持的专业律师担任。因此，当您的小区遇到困难，不能与物业协商，可以请专业律师来解决。

第四，筹备组中业主的人数必须占全体业主总数的三分之二以上，筹备组非常重要，他们必须起草《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会委员选举办法》等第一次业主大会必须制定的议题文件，当然他们还可以起草其他会议决议事项，例如：物业公司是否被解聘等议题。所有的业主大会议题都必须在筹备组会议期间进行记录，并由筹备组主任和各组员签字确认。

第五，上述材料起草完毕后，要在小区内至少做15天的公告，并告知本小区的居委会主任，注意留有公告和公告的证据，同时公告还应注明会议的时间、地点、方式，否则容易被物业公司抓住漏洞说不合法。

第六，公告期满后，按时举行业主大会。如以集合讨论的形式召开业主大会，很可能出席率低于50%这一标准。当然，北京政府鼓励业主们通过登录公共决策平台，以投票方式对会议事项进行表决，业主们也可以通过传阅文件、签名的方式召开会议。

第七，会议结束后，将表决结果于3日内公告，并须张贴在小区内，同时通知居委会。

第八，公告至少7天，最好是照相留证，然后将会议有关记录和表决结果提交街道办事处备案。

第九，以投票结果要求物业公司退出，如物业公司拒绝退出，可直接向街道办事处、区房管局举报，请求有关部门协助解决。

第十，如果物业公司仍不退出，并以未结清物业费用等作为托词，可以将表决结果向法院起诉，要求判决物业公司解除合同，移交物业服务有关手续、资金、资料等。