每个住宅区都有物业公司，需要物业公司，物业管理我们住宅区除家庭外的所有范围，垃圾、住宅区卫生清洁、绿化植被维护、住宅区治安管理等，物业公司管理水平高的住宅区，不仅舒适地居住，还能提高住宅价值(提高住宅价值)的物业公司管理水平差的住宅区，不仅住宅区脏乱差，污水横流，不想居住，还能降低住宅价值。

住宅区的物业公司是必不可少的，但是很多时候，所有者们都很烦恼，想换物业公司或者解雇物业公司。这时，所有者们最痛苦的是，由于住宅区是所有者们买的，所以谁来维持住宅区，理所当然应该由所有者计算。物业公司不好相当于邀请了住宅区的保姆。自己是所有者，不能换保姆。保姆比所有者更厉害。现在新建住宅区的话，物业公司都是牛哼的。住宅区的规定都是物业公司计算的。所有者必须服从。这样的主次相反的关系使人感到尴尬。为什么物业公司经常发生摩擦？巧用三招，让物业公司服从你。

第一，要想办法成立业主委员会。首先，必须明确业主委员会是用来做什么的。根据有关规定，业主委员会负责住宅区的综合管理事项，包括雇佣和解除物业公司、监督物业管理状况，可以看出该行业委员会的责任很大。目前，80%以上的住宅区没有成立业主委员会，因此独立的个人业主无法与物业公司对抗，无法解决，甚至与物业公司争吵。因此，成功维权的第一步是成立业主委员会，大致步骤是在业主大会上召开业主代表委员会，选择业主代表委员会，办理合法手续(否则业主委员会不被认可)，业主委员会成立后15天内向所在地区的物业公司局有关部门登记，一般资料有成立业主委员会申请书、业主委员会名单、业主委员会章程等。具体城市不同，手续复杂性也不同。

合法成立行业委员会后，该行业委员会由住宅区全面维护(必须站在业主的立场考虑问题，为业主服务)，包括物业公司的服务检查和解职等(包括物业公司实际情况的回报、该物业公司服务合同的设立和丢失、修理基金的准备使用管理、物业公司服务年度计划、预算、结算管理、业主们的意见监督物业公司的执行、公共设施和建筑的使用等)。中所述情节，对概念设计中的量体体积进行分析

第二，业主要齐心协力，三天捕鱼两天晒网，不要浑水摸鱼。例如，在更换物业公司时，一半的业主说支持，一半不支持，一半不发声，折旧很麻烦。例如，如果不支付物业公司费的话，十几个人不支付，十几个人支持不支付，更多的是五六百人不支持不反对，这种不作为的表现让住宅区的物业公司高兴，浑水摸鱼的人变多，什么也做不了。城市业主委员会也有各自的小算盘，相当多的行业委员会出于面子，但也有不想工作的人希望有权利，也有能够管理指挥住宅区大小的人，也有想管理物业公司使住宅区更美丽的人，也有面向金钱的人，住宅区可以交换消防设备招标。因此，在维权之前必须制定各种计划。业主的心情不一致决定了住宅区未来的好坏问题，人心不一致，什么也做不了。

第三，明确业主间谍，物业公司安排的人员。住宅区的各种交流组、聊天组谁也不知道，谁是真正的老板谁也不知道，肯定混在一起的是开发者的职业顾问和物业公司的人，通常3种人最容易混入职业顾问、物业公司、房屋装修的老板。前两种人为了应对住宅区老板的各种动作，最后几乎没有威胁，最担心的是人云和云，帮助物业公司喊口号。如果住宅区的老板有这些人，老板几乎不可能想换物业公司。因为你的一举一动被物业公司知道了。

另一个是物业公司处理，收购一些比较多的所有者，一些所有者被收购的基础很低。例如，免除两年的物业公司费，呼吁物业公司的口号，说物业公司的好坏，开始打乱所有者们的计划。所以想要业主齐心协力，成立行业委员会，必要的措施是识别和知道业主中的间谍是谁。物业公司不好该怎么办？

如何选择物业服务企业？更换物业服务企业主要有哪些步骤？

更换物业服务企业主要有以下步骤：

如何选择物业服务企业？更换物业服务企业主要有哪些步骤？

如何选择物业服务企业？

具体内容:

一、适用范围。

市住宅小区业主大会采用物业服务企业实施房地产管理活动，适用本工作指导。

二、职责分工。

市房地产行政主管部门负责全市业主大会更换物业服务企业的指导。

各市(区)物业行政主管部门负责本行政区域内业主大会采用物业服务企业的指导、监督。

街道事务所(镇人民政府)负责本辖区内业主大会采用物业服务企业监督管理的业主大会采用物业服务企业活动的投诉。

居民委员会(村民委员会)受到街道事务所(镇人民政府)的委托，负责该地区内业主大会更换物业服务企业的监督管理，可以参加业主大会的更新和更换活动。

三、确定更新或更换。

(一)开展业主大会更新或更换物业服务企业的；

1.小区前期物业服务合同到期或未到期，已成立业主大会选举产生业主委员会的；

2.小区物业服务合同到期前三个月的。

业主委员会可以邀请居民委员会(村民委员会)工作人员参加更新和选拔活动。

(二)召开业主大会决定更新或更换业主委员会，发布原物业服务企业即将到期的公告，召开更新和更换物业服务企业的业主大会通知，在会议召开之前以书面形式在房地产管理区域的显着位置公告。小区前期物业服务合同期未满，已成立业主大会选举产生业主委员会的，不需要发布原物业服务企业即将到期的公告。

使用园区业主大会的更新和更换物业服务企业的投票(附件1)，召开业主大会，决定是否更新和更换。

将投票决定结果公布在房地产管理区域的显着位置，公示内容包括所有者的房间号码和独特的部分面积，所有者对继续录用和录用的意见，所有者对继续录用或录用意见的总结结果等。书面征求意见的，应公示30天以上。业主有权查询相关资料。

如果回收的选票没有达到规定的票数，业主委员会可以延长回收选票的时间(业主大会采用集体讨论形式的除外)。如果需要延长回收票的时间，业主委员会必须在房地产管理区域的显着位置公示延期，公示在7天以上。公示期满后，必须通知街道事务所(乡镇人民政府)。在回收选票延长期内，业主委员会应积极发动未投票的业主参与投票。

(三)通知物业服务企业业主大会决定更新或更换物业服务企业的，业主委员会必须书面通知物业服务企业。其中，非前期物业服务的，必须在物业服务合同期满3个月前通知。

业主大会通过继续录用原物业服务企业的，程序结束，不需要进入录用物业服务企业的程序。

如何选择物业服务企业？更换物业服务企业主要有哪些步骤？

四、更换物业服务企业。

(一)编制选拔方案由业主委员会编制选拔方案(附件2)，选拔方案不得要求或标明特定物业服务企业，包括倾向或排斥潜在物业服务企业的其他内容。选拔方案建议包括以下内容

1.项目的基本概况

2.物业服务的内容和标准；

3.物业服务费报价范围

4.物业服务合同期限；

5.竞争物业服务企业资格要求

6.项目物业服务人员配置的要求

7.更换物业服务企业的流程。

(二)采用方案公示业主委员会在园区显着位置公示采用方案7天以上，在充分听取业主意见和建议的同时，公布业主意见、建议采用情况。如果超过20%的业主书面提出意见、建议或异议，提出的内容应提出业主大会的决议。

(三)发布录用公告的业主委员会，在录用公告(附件3)和录用方案在住宅区的显着位置公开，江门市物业管理公共服务平台运行后，同时在该平台上公开，公开不少于20天。

业主委员会在公开招聘的同时，也可以邀请意向企业。

(四)确定入选物业服务企业业主委员会接受物业服务企业的应征，根据应征方案对应征物业服务企业进行资格审查，发行回信通知资格审查结果。业主委员会不得擅自排除符合更换方案条件的物业服务企业。

业主委员会决定参加选举的入选物业服务企业，在住宅区的显着位置如实展示企业简介、管理业绩、信用状况、营业执照等相关证明书，派遣项目负责人简历(明确工作经验，至少1年的工作管理业绩状况)、物业服务标准和收费价格、房地产管理方案等。

(五)召开业主大会决定更换物业服务企业的业主委员会，发出更换物业服务企业的业主大会通知，在会议召开前15天以书面形式在房地产管理区域的显着位置公告。

使用园区业主大会更换物业服务企业投票(附件4)，召开业主大会投票决定录用的物业服务企业。

将投票决定结果公布在房地产管理区域的显着位置，公示内容应包括所有者的房间号码和专用面积，所有者对各物业服务企业的赞同、反对、弃权意见，所有者对各物业服务企业的赞同、反对、弃权意见的总结结果等。书面征求意见的，应公示30天以上。业主有权查询相关资料。

考虑到所有者大会没有发生两半以上的物业服务企业的情况，所有者委员会可以按规定延长回收票的时间(所有者大会采用集体讨论形式的除外)，根据议事规则，可以将没有参加表决的所有者的投票权数计入已经决定的很多票的更换方案中，可以更换第一次所有者大会前两家物业服务企业开展二次所有者大会的规定，公开后按规定执行。

五、签订合同。

业主委员会代表业主与确定的物业服务企业签订物业服务合同。

业主委员会从物业服务合同签订之日起3天内，将物业服务合同在房地产管理区域内的显着位置向所有业主公示7天以上。

业主委员会按规定接管新旧物业服务企业，催促新物业服务企业接受检查申请和物业服务合同申请。

 更换小区物业服务企业由谁决定？更换小区物业操作指南

一、更换小区物业服务企业由业主大会决定

首先说明业主、业主大会以及业主委员会的概念及联系。业主即为房屋的所有权人,业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务；业主大会是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议；业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。简单来说，全部业主组成业主大会，业主大会是小区内部事务的最高权力机关，业委会是业主大会的执行机构。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，根据我国《物业管理条例》第十三条的规定：经专有部分占建筑物总面积20％以上且占总人数20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。( 更换小区物业服务企业由谁决定？更换小区物业操作指南)

二、更换物业服务企业具体流程

（一）启动业主大会。如小区自治规则约定的定期会议日期未届满，如超过20％的业主申请，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，同时应当于会议召开15日前将会议内容函告街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会。在这个过程中有两个问题需要重点说明：

1.即便业主委员会不配合，仍能召开业主大会临时会议。现实生活中，因为种种原因，业委会可能会怠于履行自身职责不应业主要求召开业主大会临时会议。对于此种情况，南京市规定首先街道办应当责令相关人员限期整改。未整改的，街道办指导相关业主召开业主大会临时会议。

2.参会人员人数需符合法定要求。实际生活中，要求全体业主参与业主大会并不现实，为了保证会议决议的合法性进而对全体业主产生效力，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。( 更换小区物业服务企业由谁决定？更换小区物业操作指南)

（二）确定议题并进行表决。鉴于本文主要讨论的是更换小区物业服务企业，因此此处针对这一事项进行具体分析。更换小区物业可能涉及三个具体议题。

首先，直接聘请或先解聘再选聘。对于开发商委托的前期物业公司，业主大会可以直接表决是否委聘其他物业服务企业，经过招投标及业主表决后最终中标的物业服务企业与业主委员会进行签约即可，该物业服务合同生效时前期物业合同自行终止。而对于业主自行委托的物业服务企业，业主大会首先应表决是否解聘现有物业服务企业，之后才能启动对新物业服务企业的选聘工作。

其次，对现有物业服务企业进行财务审计。鉴于小区停车费、广告费以及其他很多费用都是由物业代收，经业主大会表决通过决定更换物业服务企业后，为防止全体业主利益受损，应当将是否委托审计机构对现有物业服务企业提供服务期间的财务情况进行审计列入议题。

最后，委托律师维护业主合法权益。如经审计发现物业服务企业存在侵犯全体业主利益的行为，应当通过仲裁诉讼等手段来维护全体业主的合法权益，业主委员会可能存在时间冲突或者专业知识不足等问题，故应当将是否委托律师维权也列入议题。

目前认可的具体表决方式包括签字，短信，电子邮箱等形式，尤其是短信及电子邮件的方式大大提高了表决的效率，值得其他地区借鉴。另外更换物业服务企业的议题需要“双过半”才生效，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

（三）结果公示。业主大会作出的决定首先应当及时向全体业主进行公示，另应当及时告知社区居（村）民委员会。

小结： 更换小区物业服务企业由谁决定？更换小区物业操作指南~更换小区物业服务企业的整体工作构想如上所述，具体实行，工作量大，特别是现在的商业住宅区，数百户，仅靠业委会和一些热心业主的力量是不够的，所以不仅是热心的人，还需要所有业主积极协助履行权利的义务。只有这样，整个小区业主的合法权益才能得到更好的保护。

更换物服务企业的时候，需要什么条件才可以呢？

1、召开全体业主大会，对物业管理事项进行表决，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，重新选定物业公司。

2、由于物业管理公司不到位，可以重新聘用，业主大会有权选择聘用或解聘物业管理公司。

3、前一份物业服务合同的约定期限已经届满。

一般来说，业主有权变更或选择物业公司，这在《物权法》中也有明确规定。业主依法可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。如果是开发商聘请的物业管理单位，业主有权依法更换。

业主如何更换物业管理公司？

1、业主大会条件下:

业主有权决定聘用和解聘物业管理企业。业主大会成立前，开发商已聘请相关物业管理企业的，应签订书面前期物业服务合同。前期物业服务合同应当约定期限。但如果本合同约定的期限未满，且业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效，则应终止之前由开发商签订的前期物业服务合同。

2、未经业主大会如何变更物业:

《物业管理条例》明确规定，物业服务企业的聘用和解聘由业主共同决定。业主委员会应当与物业服务企业订立书面物业服务合同。从以上规定字面理解，似乎业主委员会没有权利变更物业，只有全体业主才能行使这一权利。但根据《物业管理条例》的其他规定，业主可以直接授权行业委员会作出一定的决定。

住宅物业管理由哪个物业管理公司来管理，最终还是要由业主来决定，但业主的选择必须通过统一的渠道达成一致，才能强制执行。因此，业主可以通过业主大会的形式进行表决，或者委托行业委员会进行决策。

很多业主会觉得成立业主委员会用处不大，但事实并非如此。业主委员会以正式方式成立的，可以代表物业全体业主，对与物业有关的所有重大事项拥有决策权。有了自己的业主委员会，才能更好的管理自己的物业。特别是在发生物业纠纷或需要更换物业时，业主委员会的重要作用可以得到充分体现。

总结：很多人买房后放了一个不负责任的物业，却误以为是开发商选的，无权要求更换。事实上，业主有权要求物业管理公司更换。有人建议我们成立一个业主委员会，这样我们就可以更好地管理自己的社区，成为社区的真正业主。

小区的物业管理水平如何，这与每个购房者的生活息息相关。拥有一个好物业公司，不仅能够提高小区居住的舒适度，但是如果遇到一个服务质量偏差的物业公司，可能就会给业主平添不少烦心事。所以，一些小区更换物业公司的事情，也是时有发生。

其实在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，通常是由建设单位负责选聘物业企业，并与该物业企业签订前期物业服务合同。在开发商选定物业企业的情况下不可避免地存在选聘到资质、能力或管理水平不达标的情况，特别是中小型开发商选聘的物业企业，更容易出现这种问题。此时如何业主应当如何更换不满意的物业企业并处理后续的一系列事项。除了要知道更换物业的流程，还有必要知道更换物业的法律依据，杭州简邻根据3年的业主大会的经验来跟大家细谈一下。

更换物业服务企业所需程序：

业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项：

(1)业主大会的决议；业主大会决定另行选聘物业服务企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业服务企业。

(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；

(3)确定采取公开招标或邀请招标方式；

(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人;

(5)物业服务价格幅度或水平。

物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中，业主大会的召开、决议尤为重要。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

更换物业服务企业的条件有：

1、法定解除。即物业服务企业丧失一定的经营资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。

2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业服务企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业服务企业的合同。

《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

法律依据：

1、《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

2、《物业管理条例》第十一条 下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。

需要注意的是，小区业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业服务企业。