某城小区因更换物业公司问题，原物业公司与业主多次发生激烈冲突，甚至还闹上法庭。历时一年多，日前，该小区原物业公司终于撤场，新物业公司成功进驻。据悉，今年1月1日起施行的民法典对保护业主合法权利作出了具体规定。

一、小区召开业主大会选聘新的物业公司

据南沙区某城小区业主刘先生介绍，该小区原物业公司近年来的服务质量严重下滑，业主们对该物业公司产生诸多不满，多次要求整改，却始终没有改善。

2019年，该小区成立业委会。“可以说我们成立业委会就是为了更换物业公司。”刘先生说。同年10月，业委会草拟了物业公司选聘文件进行公示并征求业主意见。经审核，业委会选出4家候选物业公司，将投票事宜通过微信群、微信公众号及小区公告栏等向业主发布。

2019年12月，该小区通过电子投票形式就选聘、续聘、解聘物业服务公司的事项进行投票表决。选择聘用新物业公司的业主人数及所占物业面积均超1/2。

虽然业主大会选出了新的物业公司，但原物业公司却拒不退场。2020年1月，南沙住建局向原物业公司发出了责令限期退出通知书。经过多次交涉，直到2020年5月，原物业公司才在业主的集体驱逐下被迫退场，但仍拒不办理交接手续，导致新物业公司无法正常进驻服务。

原物业公司还将该小区业委会诉至南沙区法院。根据法律规定，只有小区业主才有权提起撤销业主大会决定的诉讼，法院一审遂裁定驳回了原物业公司的起诉。原物业公司不服提起上诉，广州中院裁定驳回上诉。

有了法院裁定，业主本以为可以顺利实现新旧物业公司交接。谁知，某城小区开发商称其仍是小区部分未出售车位的所有权人，又以同样理由提起诉讼，要求撤销业主大会更换物业公司的决定。

南沙区法院经审理认为，开发商怠于对其拥有的车位通过产权登记等形式对外公示，其未能及时行使表决权等相关权利，不应归责于业委会。同时，业主大会更换物业公司的决定在程序和实体上均未实际侵害开发商的合法权益，业主大会选聘新物业公司符合法律规定范围的绝大多数业主的意愿。最终，法院驳回了开发商全部诉讼请求。

法院的裁判让新物业公司有了进驻的依据。日前，新物业公司终于成功进驻小区，开始为小区提供物业管理服务。

二、民法典课堂明确保护业主合法权利

据了解，民法典对保护业主合法权利作出了具体规定，用基本法明确了业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序要求。

民法典第二百七十七条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

民法典第二百七十八条规定：下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，

住在姑苏区三元村的沈阿姨发现，她家最近没人来打扫，楼下接待室空无一人。“我没看到通知。三元二村其他地方管理正常。有些人定期打扫。我们的区域怎么没了？”沈阿姨很纳闷。

接待室被清空，区域管理进入“空窗期”

沈阿姨说的区域是三原二村82-85栋。据她回忆，这四栋楼在三原村长期“独立经营”。82-85号楼路口有一个通讯室。附近居民表示，有一对夫妇一直负责通讯室这些建筑的安全、收发和清洁。“从去年12月30日开始，我发现通讯室的门是锁着的，过几天里面的东西都搬走了。”沈阿姨说。

与三元村其他区域的保洁人员不同，82-85楼的门卫同时负责该区域的保洁工作，定期清扫散落在路边的垃圾和落叶。现在门卫突然撤了，一些问题随之而来。

记者昨天早上来到这里，看到路口的通讯室的门已经关上，除了桌椅之外的房间都被清空了。没人打扫的区域道路上有很多落叶，南边堆放着一些零碎的生活垃圾和建筑垃圾。“三原二村虽然已经实行了垃圾分类，但是生活垃圾没有堆放的问题，只是一些琐碎的垃圾和落叶会随着时间的推移堆积起来，没有人清理管理，会让居民很困扰。”沈阿姨说。

经理在苏州高新区吗？社区也很尴尬

沈阿姨说，通讯室被清空后，她去金霞小区打听了解到，四栋楼及周边商铺属于苏州高新区管委会。“小区工作人员告诉我，这个区域的管理权还没有移交。他们不知道下一步的计划。”

对此，金霞小区职工戴先生告诉记者，这一带在建设之初是苏州高新区总工会的家属楼，多年后经过多次房屋交易和过户，现在的住户大多不是原住户。“去年10月至11月，三元二村82-85号楼周边的商铺区域张贴了‘国有资产到期不再出租’的告示。接待室的门卫没有续签合同就搬走了。合同到期，估计店铺也要撤了。”戴先生说，关于82-85栋住宅楼的保洁，有时三元村的保洁人员会主动进去打扫，但从长远来看，还是需要苏州高新区总工会与当地街道和社区讨论以下几栋楼的日常管理方案。记者联系了苏州高新区总工会，工作人员告诉记者，目前到期只收回国有资产，82-85住宅楼后的物业管理没有具体方案。

业主自选物业服务？《民法典》是这么说的

“在苏州高新区总工会明确本地区物业管理之前，我们能做些什么？”面对小区管理的“空窗期”，部分居民想到了“另一条路”。业主可以聘请物业服务单位吗？对此，江苏风云律师事务所主任陆表示，如果小区业主需要自行决定聘用和解聘物业服务单位，必须先向当地街道和社区申请成立业主委员会。“业主委员会成立后，可以按照流程进行选择。新的物业服务公司或其他管理人员，所发生的费用平均分配给业主。“此外，《民法典》第二百七十八条规定了九项由业主共同决定的事项，业主决定事项的比例也有所调整。

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则；

(二)制定和修改管理规约；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

(七)改建、重建建筑物及其附属设施；

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项时，专有面积占2/3以上、人数占2/3以上的业主应当参加投票。决定前款第6项至第8项规定的事项；由参加投票的业主以3/4以上的专有面积和3/4以上的投票人数同意。决定前款规定的其他事项；有半数以上投票专用面积和半数以上投票人数的业主同意。

近来收到一些网友的来信，咨询一些问题“如何更换物业公司”、“业主有权解聘物业？”、“怎样更换物业？更换物业需要哪些条件？”等等。

一、需要召开业主大会

民法典相关条款内容：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。应当经 参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

回到现实生活是如果您所在小区里总共有100户业主，大于2/3就是多于67户，且这67户业主拥有的专有面积需要占整个小区专有面积的2/3以上；参与表决（参与表决的解释：同意、不同意或弃权都有签字表述）。

根据以上这个算法，运用到您所在小区，就知道需要串联、组织、获得多少户 业主支持，才有资格和权力换掉原有物业公司。

上面的只是理论和政策，具体操作是个繁复的大工程，需要缜密的策划，环环相扣的步骤，稍有不慎，后果....可能给自己惹来麻烦。

二、简单分析

首先您觉得有必要自己牵头组织换掉老物业公司吗？其次这件事会占用您的很多时间、精力、甚至引来麻烦。最后无论您的目的是什么，出于什么考虑，是公心还是私心。

您现在做得就很好“谋定而后动”，先了解利与弊，付出与回报，不轻易出手。

个人感觉最好的方法是建议而不是牵头组织，看出问题、提出问题，点明厉害（原物业公司哪个大方面确实做得不好……），给原有物业公司改正机会，却属于屡教不改无可救药找属地社区、街道反映诉求......

三、更换物业公司 ，可能遇到的问题和结果

但就算换了新的物业公司，就一定比原有那家好吗？中间怎么过渡衔接；由谁来组织牵头；原始图纸等资料会顺畅完整交接吗？您能决定换哪家物业公司吗？未必，好多事情您提出，最后结果未必是您想要的，未必是您能掌控的。

很多细节和情况您没提供，也没法具体分析、建议、解决。不可能面面俱到替您出谋划策，只是 点明厉害，告诉方向。

业内人士（杭州简邻）建议：

1、方法和方向不错，但具体操作难度大！有想法是好的，但是需要分清利益，考虑自己的得失，决定是放弃还是经营。一旦决定运营，认真分析，全身心投入，就会享受过程，不会太在意成败。

2、可以委托专业的第三方来做。

业主委员会应当在业主大会成立后3个月内，或者物业服务合同期满前3个月，组织召开业主大会，根据业主大会议事规则来确定续聘或者重新选聘物业服务企业。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定重新选聘物业企业的，应当确定选聘的方式、方案。

釆用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、服务方案、收费标准、合同内容、合同期限、所选物业服务企业的信用实绩等情况征求业主意见，并在物业管理区域内公告，由业主大会表决确定物业服务企业，确定后由业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订合同。

采用招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、收费标准、物业服务企业信用实绩、评标方式、委托评委方式、管理期限等招标方案和评标程序事先征求业主意见，并经业主大会表决通过。开标后，业主委员会代表业主大会与中标物业服务企业按照招标要求签订合同。

重新选聘物业服务企业期间，物业服务企业业主应当按照原物业服务合同履行各自权利和义务。

业主委员会在物业服务企业选聘过程中，不得擅自作出决定或者越权签订物业服务合同。

业主大会决定由业主自行管理的，在决定自行管理之前，应当在街道办事处(镇人民政府)指导下，对下列事项作出约定:

(一)自行管理的执行机构(业主委员会)和负责人;

(二)自行管理的内容、标准、费用和期限；

(三)电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，委托专业机构进行维修和养护的方案;

(四)其他有关自行管理的内容。

以上事项应当向街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和市(县)、区物业管理行政主管部门备案。

许许多多的小区成立业主委员会的目的是为了监督物业公司提升服务质量，有的甚至是为了把物业“炒鱿鱼”。那么，怎么才能合理合法的选聘出新的物业公司，不至于出现旧物业不肯走，新物业进不来，甚至出现对簿公堂的局面呢？杭州简邻更具多年的更换、选聘物业公司的经验来说，要从流程环节上合法，才能保证结果合法。

一、拟定物业选聘方案：

1、征集和拟定选聘方案， 具体包括：物业服务标准，物业费收费标准；绩效考核；公共收益分成；核心诉求等；

2、业委会决议，出具选聘方案草案；

3、业主/业主代表沟通、审议选聘方案；

4、选聘方案定稿、公示；

5、选聘方案报备居委、房办；

二、召开业主大会并对选聘方案进行表决：

1、针对选聘方案，筹备业主|大会，并出具业主|大会公告；

2、书面征询意见表决票的发送与回收；

3、业主大会表决票的唱票、计票、验票及结果统计；

4、业主大会结果公示；

三、公开招标：

1、在公共媒介上发布《招标公告》，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

《招标公告》载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等。聘请第三方招标代理公司（功能类似于“简邻”这样的中立的第三方机构，可以更完备地保证招投标及考核过程的客观透明；且费用由中标方支付）；

2、根据选聘方案出具招标方案；

3、招标方案提交市房管局公共招标平台；

4、评标小组：招标库随机抽取4位专家+小区出1位代表；

5、由评标小组对入围候选物业进行评分、考核、面试等；

6、由评标小组根据综合评分结果推荐前3家；

7、针对投票表决最终中标物业，筹备业主大会，并出具公告；

8、书面征询中标物业表决票的发送与回收；

9、大会表决票的唱票、计票、验票及结果统计；

10、公示中标物业结果；

11、业委会表业主大会与中标物业签订物业服务合同并备案；

建设单位与中标人签订物业服务合同，并将该合同包含在与物业买受人签订的商品房买卖合同中，物业买受人明示由其交纳的物业服务费的时间、标准和方式。

建设单位应将与物业买受人签订的商品房买卖合同，应包含物业服务合同约定的内容，明示由物业买受人交纳的物业服务费的时间、标准和方式。