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社区能否组织小区业主选聘物业公司?这样选聘是否合法有效?

发表时间:2020-10-28 18:06

案例: 2015年,巩义市某位业主,由于欠缴物业服务费用,被某物业公司起诉至法院,法院一审裁定该名业主应当缴纳物业服务费用,该名业主不符,上诉至郑州市中级人民法院。该案主要情况如下。

巩义市某小区自2012年10月23日之后因一直未成立业主委员会,由社区代为管理。社区在代管该小区期间,通过发布公告和对该小区业主进行问卷调查等方式,协调由物业公司进驻小区进行物业管理服务。2012年11月30日,在社区的协调下,某物业公司与小区签订物业管理服务合同一份,合同落款处加盖了业主大会和物业公司的印章。该物业管理服务合同约定了有关服务内容。在物业公司提供物业服务期间,某业主一直未缴纳物业服务费用,被物业公司起诉至法院。该业主在起诉理由中提到,该合同签订的依据即业主大会的决议根本不存在,物业服务合同是社区和物业公司合伙暗箱操作的结果,不能反映广大业主真实意愿,选聘物业公司的程序不合法。

 一审法院认为,当事人订立合同应当遵守自愿、平等、公平和诚实信用等原则,遵守法律、行政法规,不得损害公共利益。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,受法律保护。采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。本案中,物业管理服务合同作为约束物业企业和全体小区业主的协议,虽然原告辩称其签订未经过业主大会2/3以上业主的同意,签订合同的依据即业主大会的决议根本不存在,物业服务合同是社区和物业公司合伙暗箱操作的结果,不能反映陇海花苑广大业主真实意愿,选聘物业公司的程序不合法,但是物业公司自进驻小区至今,已经按照物业管理服务合同的约定履行了主要义务,原告以及小区的其他业主也已经予以接受,故物业公司提供的物业管理服务合同应系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,未损害公共利益,应为有效合同。

一审判决后,原告提起上诉。诉称原审人民法院认定事实错误。原审法院认定物业公司与其依据业主大会所签订的物业管理服务合同应为有效合同属于认定事实错误。原审法院适用法律错误。无效的合同,依照有关法律规定,按无效后各自的付出来处理。被上诉人物业公司辩称,原审法院认定事实清楚,双方所签的物业服务合同合法有效,根据《业主大会和业主和业主委员会指导规则》第6条、第16条、第19条的规定,由社区在没有成立业主委员会的情况下,代为履行业主大会的职责并无不妥,且物业公司的进驻是经过社区居委会和房管局许可备案后,才为小区提供物业管理服务的,已经享有了物业公司提供的物业管理服务,就应当履行物业服务费用的缴纳义务。双方签订的合同是物业服务合同,对各自的权利和义务已经进行了约定,那么双方就应该根据约定未履行各自的义务,享用各自的权利。物业公司已经提供了完善的物业服务,业主应该交纳物业公司物业管理服务费用,应当予以驳回。

二审法院认为,当事人应对自己的主张举证证明,否则应承担不利的法律后果。本案中的物业管理服务合同是社区代管小区期间,在社区协调下,由被上诉人物业公司与小区业主大会签订,且物业公司在该合同签订后进驻小区至今,已经按照物业管理服务合同的约定履行了主要义务,上诉人以及小区的其他业主已经接受物业公司的服务,超过2/3的业主已按照该合同约定向被上诉人物业公司缴纳物业管理服务费用,故该物业管理服务合同成立,并系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,未损害公共利益,应为有效合同。该物业管理服务合同的效力及于小区的全体业主。上诉人在接受服务后应当按照合同约定缴纳物业管理服务费用,故原审判决依据合同约定认定物业管理服务费用并无不当。故上诉人的上诉请求,无事实和法律依据,本院不予支持。

经向当地主管部门人员了解,该小区在成立业主大会后,选举了业主委员会,后期由于业主委员会集体辞职,一直未选举出新的业主委员会,在这期间,由于物业服务企业撤出,社区在通过公告及征求意见的方式,协调一家物业公司进驻该小区服务,并与物业公司签订了物业服务合同,代为加盖了业主大会印章。

大家知道,业主大会选聘物业服务企业后,业主委员会应当代表业主大会与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案的焦点是社区在业主委员会没有选举出来的情况下,能否代为行使业主委员会的职责。

《业主大会和业主和业主委员会指导规则》第五十八条规定,因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

从另一方面看,物业公司进驻小区后,已经按照物业管理服务合同的约定履行了主要义务,业主已经接受物业公司的服务,超过2/3的业主已按照该合同约定向被上诉人物业公司缴纳物业管理服务费用,故该物业管理服务合同成立,并系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,未损害公共利益,应为有效合同。

从法院判决我们可以看出,合同是否有效主要取决于合同是否是双方真实意思表示,是否违法法律、 实际工作中,类似情况的小区很多,特别是很多老旧小区,在没有业主大会业主委员会的情况下,社区能否通过一定的方式帮其选聘物业服务企业提供物业服务一直是社区和物业服务企业担心的主要问题,主要焦点表现为物业服务企业进入提供服务后,相应的权利是否能够得到法律保障。从这一点来看,该案例值得我们研究学习,或者在出现类似情况的时候,我们可以直接借鉴。作为物业服务企业来讲,只要是双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,未损害公共利益,法院应当会支持你们的合法权益。


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