（一）前期物业问题

1.前期物业公司选聘方式

物业中有住宅项目的，建设单位应当通过公开招标的方式选聘物业服务企业。其中，对于预售项目，建设单位应当在申请房屋预售许可证前选聘物业服务企业；对于现售项目，建设单位应当在物业销售前选聘物业服务企业。投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

2.前期物业服务合同的签订

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

3.前期物业服务合同的终止

业主委员会或者暂时代行业主委员会职责的物业所在地居（村）民委员会与业主大会决定选聘的物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

4.物业承接查验手续

承接新建物业前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共有部位、共有设施设备进行查验。承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议，并将其作为前期物业服务合同的补充协议。物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、住房城乡建设主管部门参加，必要时可以聘请相关专业机构协助进行。

建设单位将不符合交付条件的物业交付使用，或者物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因房屋质量、物业共有部位、共有设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

5.移交物业档案

前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业和物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府移交物业档案。

物业档案包括下列资料：

①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

②设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

③物业质量保修文件和物业使用说明文件；

④物业承接查验协议、查验记录、交接记录及备案证明；

⑤物业管理所必需的业主清册等其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。

（二）如何选聘和解聘物业公司

基本原则：业主大会成立后，由业主大会选聘或解聘物业公司。

1.选聘方式

根据《物业管理条例（2018修订）》第26条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。新聘物业公司可以采用公开招标方式或协议方式。国家鼓励业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业。

2.更换物业公司的方式

（1）届满选聘

物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，对续聘或者选聘物业服务企业的方案进行表决，并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业接管。

（2）行使约定解除权（合同法第93条）

①协商一致解除物业合同。

②合同尚未到期，但出现了物业合同约定的解除事由，可根据合同的约定直接解除。

（3）行使法定解除权（合同法第94条）

有下列情形之一的，业主委员会可通知物业管理公司解除合同，物业公司有异议的，业主委员会可依法起诉，待解除物业合同的裁判文书生效后，再聘请新的物业公司：

①因不可抗力致使不能实现物业服务合同目的；

②在履行期限届满之前，物业公司明确表示或者以自己的行为表明不履行主要合同义务；

③物业公司延迟履行主要合同义务，经催告后在合理期限内仍未履行；

④物业公司存在其他违约行为致使不能实现物业服务合同目的。

3.签订书面物业服务合同

业主委员会应当参照市住房城乡建设主管部门会同市市场监督管理部门制定的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并移交物业档案。

4.物业服务企业退出物业服务后的义务

①向业主委员会移交物业档案、有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养等物业服务相关资料，以及物业服务用房和其他物业共有部位、共有设施设备；无业主委员会的，向街道办事处、乡（镇）人民政府移交；

②撤出物业管理区域内的物业服务人员；

③结算物业服务费用和预收、代收的物业管理区域公共收益等费用；

④结清委托专业性服务企业对设施设备、清洁卫生、园林绿化等开展专项服务的费用；

⑤法律、法规规定的其他事项。

注意：原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用等为由拒绝办理交接。

5.物业服务中的常见问题

①物业服务收费项目、标准以及收费方式，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

②物业服务收费确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并由业主大会决定；未成立业主大会的，由符合法律规定比例的业主表决通过，并将表决结果公告三十日以上。

③专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务，不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共有部位的服务。物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

④物业服务企业、业主委员会等应当妥善保存业主信息资料，不得非法收集、利用、加工、传输业主信息，不得非法提供、公开或者出售业主信息。

业主委员会是否具有民事诉讼主体资格

根据《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号），最高法院认为：业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。因此，最高法院倾向于承认业主委员会的当事人地位。