住宅区的安全形状与虚设、卫生服务差、公共设施完全不维护……面对只征收房地产管理费却不工作的住宅区的房地产，业主多次投诉也没有改善。我们该怎么办

业主单独投诉没有用，成立行业委员会，代表所有业主行使权利，交换新的物业服务企业！广州市南沙区某城区业主们多次思考，做出了这项集体决定。但是，原物业服务企业拒绝退场，多次与业主发生激烈冲突，将住宅区业委会告诉公堂。

记者今天知道，前几天，该地区的原物业服务企业终于退场，新物业服务企业进军成功。从准备成立行业委员会到成功更换物业服务企业，经过一年多，业主们一波三折的集体维权路终于结束了。

为了交换房地产成立行业委员会，召开业主大会选择新房地产。

业主刘先生表示，该小区原物业服务企业从2014年开始作为开发人员前期房地产进入小区服务。近两年来，房地产服务质量严重下降，业主们对该房地产抱有很多不满，多次要求整改，但没有改善。但是，由于没有成立行业委员会，业主们不能交换物业服务企业。

2019年，该地区成立了产业委员会。我们成立行业委员会可以说是为了交换房地产。刘先生说。同年10月，行业委员会制定了房地产选择文件，征求了业主的意见。经审查，行业委员会选择了4家候选物业服务企业，通过微信号群、微信号公众信号、住宅区公告栏等向所有者发表了投票。

2019年12月，该地区以电子投票的形式投票选择、更新、解雇房地产服务公司。经过最终统计，有效票共计640票，其中选择新房地产的是637票，继续录用原房地产的只有2票，赞成弃权1票。选择采用新房地产的所有者人数和所占房地产面积均超过1/2。

原房地产和开发人员认为业主大会的交换决定违法，申请取消。

业主大会于2019年12月选出了新的物业服务企业，但原物业服务企业拒绝退场，与业主多次发生激烈冲突。2020年1月，南沙住宅建设局向原物业服务企业发出了限期退出通知书，该公司依然是我。经过多次谈判，到今年5月为止，原物业服务企业在所有者的集体驱逐下被迫退场，但由于还没有办理交接手续，新物业服务企业也无法正常进入服务，住宅区在此期间处于无人管理的无序状态。

在此期间，原物业服务企业将该地区业务委员会控告南沙法院，业务委员会没有将开发人员拥有的汽车所有权计入投票面积，剥夺了开发人员作为地下汽车所有者的投票权，业务委员会没有通知所有人参加投票，剥夺了一部分所有者的投票所有权，要求取消所有者大会交换物业服务企业的决定。根据法律规定，只有住宅区的所有者有权提起取消所有者大会决定的诉讼，法院决定驳回原物业服务企业的诉讼。原物业服务企业拒绝向广州中院上诉，被广州中院拒绝上诉。

有了法院的裁定，业主认为可以顺利实现新旧物业的交接。谁知道，一个城市的开发人员说还是一部分没有卖车的所有者，以同样的理由提起诉讼，要求取消所有者大会交换物业服务企业的决定。

南沙法院经审理认为，开发人员以所有权登记等形式忽视对外公示所有车辆，无法及时行使表决权等相关权利，不应归属于行业委员会，行业委员会已以各种形式人公示，履行了对所有人的通知义务。同时，业主大会交换物业服务企业的决定在手续和实体上没有实际侵犯开发人员的合法权益，业主大会选择新房地产符合法律规定范围的大多数业主的意愿。最终，南沙法院驳回了开发人员的所有诉讼请求。

法院的裁判给了新物业服务企业进军的依据和信心。2020年8月，新房地产终于进入住宅区，开始为住宅区提供房地产管理服务。

法官提示:成立行业委员会有助于更好地维护所有业主的合法权益。

南沙法院综合审判庭法官、该案经营者王健表示，住宅区业委会作为业主大会的执行机构，维持业主的合法权益很重要，特别是业主的合法权益受到损害，想交换房地产时，业委会发挥着重要作用。

如何依法设立业主大会、业主委员会？王健根据住宅和城乡建设部发行的《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，成立业主大会、业主委员会的具体程序如下

第一，住宅区交付给所有者的专用面积超过建筑物总面积的50%时，开发人员应当根据房地产所在地区、县房地产行政主管部门或街道事务所、乡镇人民政府的要求，提交首次所有者大会所需的文件

第二，当业主认为需要成立业主大会时，需要向区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府书面申请业主大会。需要说明的是，这里的申请不是政府批准设立业主大会，而是向政府申请指导。符合成立业主大会条件的，上述政府部门书面申请60天内组织，指导成立第一次业主大会准备组

第三，成立第一届业主大会筹备组，由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居委会代表组成。组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任

第四，筹备组应从构成之日起90天内完成筹备，组织召开第一次业主大会。业主大会自第一次业主大会决定通过管理规约、业主大会议事规则，选举成立业主委员会之日起。

第五，经业主大会选举，产生5-11人单数的业主委员会委员，业主委员会应自选举产生之日起30日内，持有相关文件到所在地区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。

法律知识多:保护业主合法权利，民法典规定更加明确。

今年1月1日起正式实施的《中华人民共和国民法典》对保护业主合法权利作出了具体规定，用基本法明确了业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序要求。

民法典第277条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，根据法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居委会应对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

业主共同决定事项主要在《民法典》第二百七十八条予以规定，依据《民法典》第二百七十八条：

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。