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60分以下直接解聘,小区物业服务能否引入业主评分制?

发表时间:2021-03-01 16:30

物业服务是当前城市治理的难点之一,容易引发冲突和安全隐患,对社会稳定与和谐有很大影响。

值得注意的是,社区治理的每一个方面都有自己的见解,他们似乎对自己的现状并不满意。

就小区业主而言,很多业主对物业管理有很多意见。比如,认为物业公司服务意识差,应该是用心服务的提供者,却成了牛气的管理者;比如成立业主委员会就成了“难题”;比如小区内停车位管理不规范,不方便;比如养狗,高空抛物,治安和安全管理都不够,很多物业公司认为只收费用。

有的物业公司也是满腹怨气,觉得现在的物业管理“不是为了人”。比如物业费收的太难,有的业主成了钉子户,长期拖欠不交,没有办法催收费用;比如有的业主不遵守公共道德、公共秩序,缺乏公共素养,不服从物业管理;比如有的业主委员会成了一些业主谋取私利的工具,总是私下找物业公司要钱。像这样被起诉甚至判刑的业主也被媒体公开报道。

物业监管部门也认为目前的管理力度不够,有些不知所措。感觉成立物业公司是没有准入门槛的,事后监管也不习惯,不知道有什么好的监管方式。如果出现矛盾纠纷,一般会推给基层组织或者法院,最主要的原因可能是他们的部门缺乏管理职能。

至于基层组织,都是苦不堪言。因为在自己的管辖范围内,根据属地管理原则,有矛盾和纠纷,必须进行调解。但是用基层干部的话说,物业管理涉及到方方面面,比如物业公司、业主、业主委员会、物业监督部门、开发商等。利益是复杂的,以基层组织的权威来处理这些利益确实是不够的。特别是面对开发者的实力时,根本没有多少办法。

因此,有时,法院成为处理财产纠纷的主要方式。按理说,这也是一个好现象。毕竟走法治之路,说明了法治的进步。但是从社会治理的角度来看,有些财产纠纷应该以最低的成本解决,并不是什么大事。但现有机制不畅,导致问题转为诉讼,增加治理成本,消耗司法资源过多,部分问题仍悬而未决。

从诉讼源治理的角度来看,这个问题需要从多元化解决的角度来解决。

根据《民法典》和相关法律法规的规定,业主应当享有相当的物业服务权利。

比如在“选聘、解聘物业服务企业或其他管理人员”方面,由业主共同决定。还有“建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人有权依法更换。”

但在现实中,无论是录用权、辞退权还是更换权,都是很难,甚至几乎不可能的,除非有相当有实力的机构和部门认真支持解决。

此外,根据《民法》第二百八十五条,物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,及时答复业主关于物业服务的询问。

此外,第943条还规定,物业服务提供者应当定期向业主合理披露业主分摊部分的服务项目、责任人员、质量要求、收费项目、收费标准、性能、维修资金的使用、运营及收益情况,并向业主大会和业主委员会报告。

也就是说,小区业主除了有权聘请、辞退、更换物业公司外,还有权进行监督。但是由于缺乏顺畅的可操作性,实际执行效果并不是很好,这使得一些规定可能会失效。

事实上,物业公司和业主之间应该形成和谐良好的合作关系。然而,在一些社区,不仅物业公司和业主反对,业主和业主委员会也反对。这些问题很多都值得深思。可以想象,一些利益集团在玩游戏,增加了社区治理的难度。

在我看来,要解决当前社区治理的问题,最关键的措施应该是两个方面:一是加强党建指导,重点解决社区党支部和社区产业委员会的建立,以保证社区自治在党的领导下健康有序地发展。这一点在很多地方进行了探索,取得了很好的效果。一方面缓解了业主与物业公司的紧张关系,另一方面也缓解了业主之间的派系斗争。更加注重党组织的权威性和公正性。

第二,加强基层社会治理,提高物业服务水平,提高多元化解决物业纠纷的水平,将大量物业纠纷化解在萌芽状态。特别是社区不应该脱离基层社会治理而成为一个独立的小区。

如何治理?我们可以充分借鉴多年来和平建设和综合治理的经验和做法。

一是采用业主打分制,将物业服务纳入民意调查范围。物业服务好不好取决于业主的评价,这应该是一个基本原则。多年来,综合管理部开展的民意调查在安全施工和综合管理工作的实施中发挥了非常重要的指挥棒作用。这也是坚持以人为本,把审判权交给人民的重要体现。

同时加强充分利用业主的评分结果,比如60分以下的评分可以作为辞退物业公司的条件之一。比如分数在85以上,物业公司的信用等级可以提高。

一是强化监管部门的评估和评价职责,采用信用评级体系。按照结果导向和舆论导向的原则,科学制定信用评级方法,特别是将业主评级纳入物业公司信用评级体系,实行评分排名,优胜劣汰,淘汰不合格的物业公司。而且物业公司的信用评级分数要定期公开。

最后一项是加强创建基层组织的责任,开展创建安全社区的活动。将纠纷处理、安全防范、业主评价等指标纳入创建标准,定期进行社会宣传,引导物业公司和业主委员会创建安全社区,创建和谐家园,引领社会风尚。


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