在小区治理中，《管理规约》如同社区“宪法”，规范着业主行为与公共事务；《业主大会议事规则》则是业主大会的“操作手册”，决定着重大事项的决策流程。当小区需要修订这两份核心文件时，必须遵循严格的法律程序。

一、修订启动：从“提议”到“立案”的三大门槛

1.提议主体资格

根据《民法典》第278条，修订《管理规约》和《议事规则》属于“业主共同决定事项”，需要经过业委会或者20%以上的业主提议召开。

2.草案起草与公示

业委会牵头起草修订草案，内容不得违反《民法典》《物业管理条例》等上位法。草案需在小区公告栏、业主微信群等渠道公示并征询业主意见，同步抄送街道、社区。

3.异议收集与修改

公示期间，业主可书面提出修改建议。业委会需逐条梳理反馈，必要时召开座谈会协商。例如，杭州市某小区在修订《管理规约》时，因业主对部分条款争议较大，业委会组织几次协商会后才最终定稿。

二、表决通过：法律规定的“双过半”与“双三分之二”红线

1.表决范围与方式

• 参与门槛：需专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与表决。

• 通过条件：修订《管理规约》和《议事规则》需经参与表决业主的1/2以上同意。

2.多渠道表决方式

除传统线下投票外，为保障知情率也可采用电话录音投票或网络投票的形式。例如杭州简邻（www.91jianlin.com）为业主大会投票专门开发的投票系统：线下纸质票对应专属投票码绑定，电话沟通录音实时同步，网络投票后签名确认，结束后可凭专属投票码查询结果等，每一票都可查可溯。

3.宣传渠道

可通过短信群发通知、微信业主群宣传、横幅宣传、小区公示栏张贴、单元楼/电梯张贴、电话通知等多种形式，保障业主的知情权。

三、公示与备案：从“生效”到“执行”的最后关卡

1.结果公示

唱票统计后，业委会需及时公示结果，公示期不少于7日。

2.异议处理

若业主对结果有异议，可凭有关身份证件，前往查询相关结果。如有异议，可向社区等监督部门反馈处理。

3.执行

修订文件在结果公示期结束后，正式在小区执行。

四、常见“雷区”与避坑指南

1.程序违法导致无效

• 案例：某小区业委会未公示草案直接表决，被法院判决修订无效。

• 避坑：严格按“起草-公示-征求意见-修改-表决”流程操作。

2.内容违法条款

• 禁止性规定：不得设定“罚款”“没收财产”等行政处罚权。

• 合法替代方案：业委会没有执法权，对违规业主，可采取“规劝”“通报批评”“民事赔偿”等措施。

3.业主委员会越权

• 红线行为：不得擅自修改规约、挪用共有收益。

• 监督机制：业主可联名要求街道办责令业委会限期改正。

五、修订后的“持续治理”建议

1.建立动态修订机制

建议每3-5年对《管理规约》进行全面评估，结合小区发展需求适时调整。

2.强化业主教育

通过漫画、短视频等形式普及规约内容，提升业主参与意识。

3.引入第三方监督

可聘请律师、物业管理专家参与修订，确保程序与内容合法。

修订《管理规约》与《议事规则》是小区治理民主化的重要体现。业委会需平衡“效率”与“公平”，既要避免程序繁琐导致僵局，也要防止少数人操控决策。唯有依法依规、公开透明，才能让修订后的规约真正成为守护小区和谐的“共同契约”。