物业管理小区符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处书面提出申请，填报《首届业主大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；(二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组。

选聘物业服务企业前，业主委员会先拟定选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会在物业管理区域内公告。通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标，但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交相关档案和资料，以及物业管理用房。

公开招投标：基本流程是业主提出对物业公司的客观要求（比如：多少物业费啊、保安人数啊、保洁人数啊等一系列客观条件），然后提交给上海市统一的物业管理招投标平台，由该第三方的平台评选出3到5家满足上述条件的候选物业公司，再由业主经过一定流程选出一家中标物业公司。公开招投标因为第三方主持，排除了一些人为因素，相对比较公正。但缺点是周期较长，招投标流程走完一般最少要三个月左右，并且可能需要支付一些操作费用（没办法，平台运营也需要钱啊）。

协议选聘：基本流程是由物业选聘小组（正常情况下一般是业委会），确定几家候选物业公司，把这些公司招来一起评议，选出一家中选的物业公司。协议选聘通常由自己小区的业委会和业主代表主持和做评委，虽然周期较短费用较低，但是很难保证不在公正性方面被业主质疑。

1、召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，半数以上业主同意，即可更换物业公司；

2、由业委会负责物业管理招标事宜，邀标或公开招标，评标、答辩，以选出中标企业；

3、新老物业完成交接手续，新物业进场。

由业主共同决定。小区更换物业公司，应该首先召开业主大会，由全体业主决定，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，超半数以上的业主同意就可以更换物业公司。