业主能换物业吗？业主怎么更换物业？小区业委会怎么更换前期物业？

《物权法》规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。现实生活中，无论是《物权法》所称的建筑物及其附属设施，还是《物业管理条例》所称的建筑区划或小区，人们都习惯上称之为小区。对小区是自行管理，还是委托物业服务企业或者其他管理人管理，其选择决定权在业主。

房屋的所有权人为业主。单个业主行使财产自治权，是通过业主大会以少数服从多数原则实现的。业主大会，是基于物业管理中业主的建筑物区分所有权的行使而产生的业主财产权自治组织。由同一个小区内的全体业主组成，是该小区内建筑物及其附属设施的管理机构。《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

也就是业主依法成立的业主大会是小区业主财产自治的最高权力机构，选举产生的业主委员会是其日常执行机构，对小区内专有部分以外的共有部分行使共同管理的权利。《物权法》和《物业管理条例》也正是以设立业主大会及业主委员会的制度安排，通过业主大会赋予业主委员会相应的权利，协调处理小区内外部的相关事项，以维护小区公平正义和社会和谐稳定。

通常情况下，业主通过业主大会选聘物业企业，其物业服务合同在业主大会授权的业主委员会与物业企业之间签订。实际上，在物业建成之后、业主大会成立之前，就已经需要开展物业管理服务活动。但由于此时业主大会尚未成立，不可能由业主大会选举的业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业企业签订物业服务合同。在这种特殊情况下，只能由建设单位选聘物业企业对物业实施管理和服务，这阶段的物业管理称之为前期物业管理。

物业企业与业主是平等的民事主体，物业企业的物业管理权来源于业主的授权，这种授权主要通过物业服务合同来实现。鉴于业主是小区的权利人，而建设单位为小区选定的物业公司不一定能够充分代表业主的利益。故《物权法》规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的行为受《物业管理条例》规范。

据此，依法更换物业企业是业主合法权利，被解聘的物业服务企业应该增强法治意识，依法办理交接手续，不得损害业主及新物业企业的合法权益。

1、业主大会或业委会选聘物业公司后，签订的《物业服务合同》生效，前期物业合同终止。

《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

业委会成立后，可以选聘新的物业公司为小区提供物业服务。选聘物业公司应当由全体业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。

2、业委会未成立，或者业主大会不能依法选聘物业公司的，如何更换物业公司？

依据《XXX市物业管理条例》第三十七条：“百分之十以上的已交付使用物业业主，对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的，由房产行政主管部门随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效，并向全体业主公布。 经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位应当要求物业服务企业整改或者依法更换物业服务企业，并向房产行政主管部门报告，由房产行政主管部门录入物业服务企业信用档案。”