小区如何成立业主委员会？

如果小区需要更换物业公司，应召开业主大会，由业主集体商定或书面表决来决定。解聘或选聘物业公司需经二分之一以上业主同意。在召开解聘原有物业公司后，由业主委员会与业主大会新选聘物业公司签订物业服务合同。所以小区成立业委会也是更换物业服务企业的基本条件之一。

小区如何成立业主委员会？申请成立首届业主大会选举业主委员会的条件包括：

业主可通过以下方式向物业所在地镇人民政府（街道办事处）申请成立业主大会：

1、百分之二十以上业主可以联名提出成立业主大会的书面要求；

2、已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以提出成立业主大会的书面要求。

符合前两款情形之一的，物业所在地镇人民政府（街道办事处）应当在收到申请之日起三十日内会同属地居民委员会指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组；不符合的，书面回复申请人。

首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及物业所在地镇人民政府 （街道办事处）、居民委员会代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。

业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，在物业所在地镇人民政府（街道办事处）会同居民委员会指导、协助下，组织业主召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议应当对 《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）进行表决，并选举产生业主委员会。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料到物业所在地镇人民政府（街道办事处）加具意见，并经中山市物业管理行业协会核查后，向市住房和城乡建设局备案。备案应提交以下资料：业主委员会备案申请表；业主大会会议记录和会议决定；选举投票统计表；投票表决通过的 《管理规约》、《业主大会议事规则》（需经当选的业主委员会全体成员签名）；业主委员会成员名册，包括职务及姓名、性别、年龄、所拥有物业的房号、联系电话、简历；业主委员会委员身份证及房产证明复印件和交纳物业服务费用及住宅专项维修资金的证明文件等；其他提请业主大会表决事项的决议内容；业主大会会议现场相片若干。

业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（1）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；

（2）代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（4）督促业主、物业使用人遵守管理规约，协调处理物业管理活动中的相关问题；

（5）配合镇人民政府（街道办事处）、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；

（6）法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。业主委员会对全体业主负责，接受业主监督。

更换物业需要哪些法定程序？更换物业公司需要注意哪些事项？

根据我国 《物业管理条例》相关规定，业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。如果小区已经成立了业主大会，则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。

经过业主大会授权，业主委员会可根据 《物业管理委托合同》的约定，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。

根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：

（1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；

（2）确定采取公开招标或邀请招标方式；

（3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；

（4）物业服务价格幅度或水平。

业主委员会招标前，应当到项目所在住建局备案。备案时，应提交以下资料：

（1）业主大会决议；

（2）招标公告或者投标邀请书；

（3）招标文件；

（4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

在公开选聘物业公司时，要保障业主知情权：

（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；

（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；

（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；

（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。

业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业？

原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。

前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。

业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。

物业更换做好资料交接

根据我国《物业管理条例》的规定：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

具体包括：

1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4.建设单位按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

5.物业管理所必需的其他资料。( 这些资料应包括业主名册和收费台账，项目管理中的如装修情况，项目的保安、保洁和绿化养护、电梯维保、消防设施等资料。)

业委会接管验收时，要对公用水、电表读数进行书面确认，要对物业管理费收交情况作移交，要将楼道中的消防栓箱验看，要对水泵、电器验看。总之，要对共用设备设施的状态逐一验收确认。