案例介绍

据多家媒体报道，广州市南沙区某城小区因更换物业公司问题引发原物业公司与业主多次激烈冲突，最终闹上法庭。历时一年多，业主们的艰辛维权路终于结束。

小区原物业公司服务质量每况愈下，该物业公司对业主们的合理整改要求却视而不见听而不闻。业主们对此极为不满却无可奈何，为维护业主自身合法权益，2019年在多方努力下顺利成立小区业主委员会。同年10月业委会草拟了物业公司选聘文件进行公示并征求业主意见。经审核，业委会选出4家候选物业公司并将投票事宜通过微信群、微信公众号及小区公告栏等渠道发布。

2019年12月，该小区通过电子投票形式就选聘、续聘、解聘物业服务公司的事项进行投票表决。经过最终统计，有效票共计640票，其中选择新物业的为637票，赞成继续聘用原物业的仅2票，弃权1票，选择聘用新物业公司的业主人数及所占物业面积均超1/2。

虽然业主大会通过表决并选出新物业公司，但原物业公司拒不退场。2020年1月，南沙住建局向原物业公司发出了责令限期退出通知书。直到2020年5月，经过多次交涉后原物业公司在业主的集体驱逐下被迫退场，但仍拒不办理交接手续，导致新物业公司无法正常进驻服务。

原物业公司还将该小区业委会诉至南沙区法院。根据法律规定，只有小区业主才有权提起撤销业主大会决定的诉讼，法院一审遂裁定驳回了原物业公司的起诉。原物业公司不服提起上诉，广州中院裁定驳回上诉。

法院裁定后，业主本以为新旧物业公司可以顺利交接。但事情再起波澜，该小区开发商称其仍是小区部分未出售车位的所有权人，又以同样理由提起诉讼要求撤销业主大会更换物业公司的决定。

本案例主要问题及焦点

1.业主更换物业公司的表决结果是否侵犯了开发商的投票权利？

2.小区更换物业的表决结果在程序上和实体上是否合法？

法院判决结果

南沙区法院经审理认为，业主大会选聘新物业公司的表决结果符合法律规定，也符合绝大多数业主的意愿，并无侵害开发商的合法权益，判决驳回了开发商全部诉讼请求。

法院的裁判让新物业公司有了进驻的依据。日前，新物业公司终于成功进驻小区，开始为小区提供物业管理服务。

评析及建议

本案中，小区通过电子投票的形式就选聘、续聘、解聘物业服务公司的事项进行投票表决，经过前期会前公示、中期会中派票投票、后期会后表决公示，最终选择聘用新物业的业主人数及所占物业面积均超过1/2，符合《物权法》和《物业管理条例》双过半的规定，表决结果合法有效。

至于开发商认为业委会没有派票给其以及其他少数业主，因此剥夺其投票权利，法院认为开发商怠于对其拥有的车位通过产权登记等形式对外公示，其未能及时行使表决权等相关权利，不应归责于业委会，法律不会保护权利上的睡眠者；同时，业主大会更换物业公司的决定在程序和实体上均未实际侵害开发商的合法权益，因此驳回开发商的诉讼请求。

小区安保形同虚设、经常发生偷盗事件、卫生绿化服务差、公共设施不维护、公共道路被车辆霸占……大部分小区都会发生形形色色的物业管理缺位状况，一般业主投诉或者拒交物业费，物业公司总会有改善；但面对只收取物业管理费却不干活的小区物业，业主反复投诉也不改善，怎么办？当前期物业服务合同约定的时间到了，或者其他约合同终止条件也满足了，业主不希望原物业公司继续留在小区服务，原物业公司就是不退出小区，业主应该如何解决？是通过拒绝缴纳物业费？还是向行政主管部门进行投诉？许多业主为此很困惑。

多数业主会选择忍耐或者不闻不问，少数有权利意识的业主会组织发起成立业委会，然后表决更换物业公司。当然，某些小区管理比较规范和完善，却有部分“物闹”为了一己之私，煽风点火制造矛盾，以更换大品牌物业公司提升物业价值的噱头唆摆业主更换物业公司，这就涉及各利益方的博弈问题。人性有时候总是贪婪的，由此衍生出一个伪命题：换了不代表好，但不换就肯定不好！

无论何种理由更换物业公司，都必须要合法合规才能经得住历史考验。以下介绍具体更换物业的合法流程：

1.召开第一次业主大会，成立业委会

本专题前一篇文章，植婷婷律师已经向大家介绍了成立业委会的规定和流程，本篇就不再累述。

2.召开第二次业主大会，表决是否续聘或者选聘新物业

虽然前期物业服务合同到期，并不必然地代表物业公司必须要退出管理。根据《民法典》第九百四十七条、第九百四十八条规定，物业服务合同在届满之前，业主应当就物业公司是否续聘旧物业公司或者另外选聘新物业公司作出业主共同决定。如果业主未作出续聘或另聘物业公司的决定，原物业服务合同继续有效。

需要特别注意的，作出续聘、选聘的业主大会决定，必须符合《民法典》及《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》的相关规定，方能保证表决结果合法、合规，不被撤销。

《民法典》未生效前，按照《物权法》和《物业管理条例》规定，业主想要重新选聘或者续聘物业公司必须达到两个1/2通过，即“数人头”和“数砖头”。

什么是“数砖头”？每套房屋产权证上的面积，必须要达到所属小区建筑规划中全部专有部分面积的1/2以上，即算通过。

什么是“数人头”？每张产证记为1票投票权（开发商或拥有多套房产的业主记1票），必须达到建筑规划小区内所有产权证投票权数1/2以上，即算通过。

而《民法典》生效后，“数人头”和“数砖头”的标准更为严苛！根据《民法典》第二百七十八条规定，参加业主大会投票的业主的投票权数和面积必须过双2/3，并且经参加投票的业主“双过半”同意，方能通过选聘新物业的表决（即至少经过面积和权数达到2/3*1/2=1/3的业主同意才能保证表决结果合法有效）。

另外要特别注意会前和会后公示。根据《广东省物业管理条例》第十九条和《佛山市物业管理办法》第十九条之规定，在召开业主大会之前必须提前15天公示召开业主大会的时间、地点、议题和议程，在投票期限届满后，必须将书面征求意见的计票结果在小区物业管理区域公示30日以上，接受业主监督和质询；30日后，业委会根据投票统计数据将最终的表决结果在小区内正式公布。

3.召开第三次业主大会，表决通过选聘新物业的方式以及确定新物业服务合同条款。（或与第二次业主大会内容合并表决）

（1）是否需要分两次业主大会表决？

按照《佛山市物业管理办法》第五十四条以及《佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定》第四条第一款及附件一《业主、业主大会物业管理招投标操作指南》之规定，对“确定续聘物业服务企业或者选聘物业服务企业”、“物业服务收费标准和物业服务内容”、“是否委托业委会以招投标方式确定新的物业服务企业”需要分步表决——若业主大会表决通过同意续聘原物业服务企业，程序终止，无需进入选聘物业服务企业的程序；若业主大会表决同意选聘新物业服务企业的，则再召开业主大会对是否授权业主委员会或业主代表履行招标人职责、物业服务收费标准、物业服务标准、合同期限等进行表决。

实际上，笔者认为，上述规定属于地方政府规章和规范性文件，并非法律、法规，因此即使不按照前述规定分步召开业主大会，只要不违反《民法典》第二百七十八条之规定，则不构成违反法律规定无效或者侵害业主权益被撤销之情形。而文初介绍的案例，也是一次性就续聘、选聘事宜、在4家候选物业公司中确定新物业公司等事项的作出业主大会决定的典型个案。在笔者接触过的案件或经手指导更换物业公司的表决流程，第二、第三次业主大会是可以一并表决，但是有关表决票必须设计得精妙，才能既符合法律、法规规定，又符合佛山地方性规定，不侵害业主权益，不容易被提出异议。

（2）表决选聘物业的方式

 在未成立业委会之前，前期物业服务是必须通过招投标方式确定前期物业服务企业。但是在成立业委会之后，业委会可以征求全体业主意见，确定是否通过公开招标、邀请招标或者协议选聘方式确定新物业公司，并且是否委托业委会履行招标选定物业公司的职能。具体选聘的方式，参见本系列专题由吴泳君律师撰写的文章。

4.业主委员会应当提前六十天书面通知旧物业公司的解聘决定，并给予合理期限办理物业公司撤出场地、资料、设施设备的查验手续。

根据《民法典》第九百四十六条第一款规定，赋予业主在物业服务合同未到期的情形下，享有对该合同的随时解除权，但应在业主大会作出解聘物业公司的共同决定后，提前六十天通知物业公司。同样，根据《民法典》第九百四十八条规定，物业服务合同到期后，如果业主没有作出续聘或选聘的决定，旧物业可以继续提供不定期的物业服务，但是业主可提前六十天进行通知解除该不定期物业服务合同。

根据《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，旧物业公司应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业委会，并配合做好交接工作。

5、物业公司拒不撤出小区，拒绝移交设施、资料的，业主可以拒交物业费，并通过业委会起诉物业公司办理移交手续或者通过住建部门督促其履行交接工作。

根据《民法典》第九百四十九条以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，旧物业公司在接到业委会的撤场通知后，仍然拒绝撤出小区的，不得要求业主支付物业管理费。因此，在业主大会在物业服务合同未到期前作出解聘旧物业决定或者物业服务合同到期后业委会作出旧物业撤场的决定，应当通过书面方式通知旧物业公司撤场并交接，并保留好通知函的证据，在通知发出后，旧物业公司起诉业主缴纳应撤场之日起的物业管理费，法院将不会支持。这是一个大招，是最终促使旧物业公司离场的尚方宝剑。当然，如果旧物业公司不愿意交接物业用房或者相关物业资料，则业委会可以依法直接起诉要求旧物业公司撤场并做好交接工作，无需召开业主大会表决（但要求移交公共收益除外）。

根据《物业管理条例》第五十八条规定，物业企业不移交有关资料的，住建部门应责令限期改正，逾期仍不移交有关资料的，对物业企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。在佛山地区，如果旧物业公司不肯撤场，业主进行投诉，一般住建部门会责令其撤场并通知街道、居委、公安部门等作为交接指导和维稳工作，但是极少对抵赖不走的物业企业进行罚款，只会对其通过行业协会通报批评和诚信扣分，因此在巨大利益面前，很多旧物业企业会采取拖字决，导致小区交接期间发生冲突的事情比比皆是，动荡不堪。因此，是否决定更换物业，也是一道需要三思而后行的选择题，若处理不当，往往会影响业主安宁和社会稳定。这个时候，更需要政府部门作出适当指引，该罚就罚，该出具行政处理决定责令物业公司改正就应当履行政府职能，担当在先，街道、居委和社工在矛盾冲突产生在萌芽阶段协调处理好业主和物业公司的关系。

新老物业之间、业主与物业公司之间的纠纷，往往反映了业主自治从幻想到觉醒的动态可变过程，以及公共利益与私人寻租利益博弈的囚徒困境。最终，无论是新的成功还是市场的坚持，都需要极大的智慧和专业的法律团队的支持。所以在满足绝大多数业主利益的前提下，合法合规的续聘物业公司，是公平的方式，经得起人心和岁月的考验。