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上涨物业费解决不了的问题,酬金制解决了…

发表时间:2022-04-15 10:47

三林镇日月豪庭小区的居民欣喜地看到,昔日“城中村”般破败的小区面貌正在发生着改变:曾经裸露的黄土上,绿化已经补上,小区的柏油路修缮工程正在紧锣密鼓地实施着……


这一切变化,得益于去年小区大刀阔斧的改革——小区物业费从“包干制”转变为“酬金制”。在物业部门的带领下,小区环境得到改善,小区品质得到提升。




上涨物业费不解决问题



“酬金制”不是什么新鲜事了,但是真正实行酬金制的小区不多。日月豪庭的这个改变,起因就是物业费之争。

小区业委会主任任惠珍回忆,2005年时,小区物业费还是每月每平方米0.9元,2018年时涨到了每月每平方米1.3元。“本来想着,上调物业费能够改变小区管理不善的现状,但是事与愿违,居民的满意度依然很低。”任惠珍说。

2019年底,当时的物业公司表示,物业费难以支撑小区运营,要再次上调费用。而居民对物业的服务也很不满意。“小区绿化枯死了,篮球场也停用了。小区停车难,绿地都成了停车场……”居民老张回忆。于是,小区开始尝试物业费酬金制。

2020年实行酬金制后,小区有了很大的改观。“小区开始‘动’起来了。这就是个好兆头。”三林镇永泰社区党委书记徐龙说。

任惠珍列举了小区一年来的变化。小区内8000多平方米的绿化改造项目完成了,原来破败的绿化地如今满眼绿意,多年失修倒塌而无法使用的网球场、休闲广场、老人健身场地、绿地围栏、废弃的喷水池也一一修复,改造一新后投入了正常使用。

机房设施进行了更新,小区内还安装了摄像头,提升了小区的安保水平。路面柏油路改造的前期工作已经完成,已经到了最后铺装阶段。此前,小区内飞线充电现象严重。去年,小区在地下非机动车停车库改造了电瓶车充电设施,一车一位,非常安全。

小区还实施了“停车管理办法”,采取阶梯式收费,家里车辆越多,后续车辆的停车费越高,并与周边单位协调,增加了16个“共享车位”,缓解了小区的停车难题。



从物业管理变为物业服务



去年12月25日,住建部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,其中提出了“提倡酬金制计费方式”。



酬金制和包干制有何不同?三林镇房管办事处副主任汤浩杰介绍,包干制主要是物业费打包结算,盈亏由物业公司自负,它的优势在于管理方便,业委会只需对物业服务做好监督即可,对业委会的要求不高。但在成本管控上,这个模式更多地依靠物业公司的自律。


酬金制费用更加透明,业主对物业服务的费用支出可以监控,更加体现了业主的自主管理。物业企业也不用再考虑营收的问题,有利于物业管理的专业化。但酬金制模式对业主、业委会自身要求较高。


一年来,日月豪庭在酬金制上探索,效果还不错。首先,由于物业公司不再自负盈亏,物业人员的薪酬待遇有了一定的增长,物业服务的质量提升了不少,居民物业费的上缴率也提高了20%,目前接近95%。


其次,小区的凝聚力也提升了,小区重大事项的通过率达到了85%以上。“现在对小区事务不闻不问的人越来越少了。”任惠珍说,小区的各项管理制度也得到了健全。


此外,小区内的不良风气也得到了遏制。任惠珍介绍,现在小区内各项支出能够细化到一支笔、一张纸,每个月按时公示,曾经的“无头案”现在都有迹可循。“比如小区内有人使用公共用电,现在我们公示每个楼道的电费,哪里用电异常一目了然,在邻居的压力、物业的督促下,这样的不良行为都销声匿迹了。”


居民老张的感受则更为直观,“去年我们物业费没有涨,房价倒是从‘倒数’涨到了‘领头’,说明小区品质上去了。”


“以前我们常说的物业管理,现在已经改称物业服务。一词之差,既是制度的改变,更是态度的转变。”任惠珍坚信,酬金制是未来我国物业管理行业的发展趋势。在过去的几年里,任惠珍自学相关法律法规,成了小区管理方面的“专家”。“小区越来越差,不是物业公司出了问题,问题出在体系上。”在任惠珍看来,酬金制只是业主自治管理模式最初级的形式。




提升居民参与度



去年初,三林镇积极探索物业治理功能型党组织建设,为破解物业治理难题提供了新的平台。“三驾马车”紧密配合,协同作战,营造了良好的氛围,通过引导居民自治,提升居民自我管理、自我服务、自我教育、自我监督的能力,助力美丽家园建设。

在日月豪庭探索酬金制的过程中,三林镇职能部门给予了专业指导,日月豪庭小区酬金制的财务管理制度堪比公司。例如,业委会要求物业公司为业委会单列账户,专款专用;业委会每年制定年度财务预算表;物业的每一笔支出都必须通过业委会的审核,相关单据一式两份加盖公章,如果金额超出业委会权限,则需要全体业主讨论通过;每个月物业需要列出详细的收支明细,并定期公示。

三林镇房管办事处副主任张轶斐介绍,目前三林镇实现酬金制管理的小区并不多。“日月豪庭的成功案例给了我们信心。希望能够总结经验,激发更多小区的自治热情。”张轶斐说。



“业委会是小区的‘晴雨表’。现在不少小区,居民与业委会的矛盾突出,很多人认为,业委会并没有什么用。但是居民是小区的建设主体,业委会则代表小区居民行使权力。所以,业委会非常重要。”在徐龙看来,很少有小区发挥了业委会真正的作用,“主要原因是业委会成员专业水平参差不齐。从长远来说,只有业委会水平上去了,才能维护好小区。”


徐龙介绍,在物业治理联合党支部的带领下,日月豪庭小区美丽家园建设已初显成效,改善了小区环境,提升了小区品质,小区是我家、小区建设靠大家的氛围越来越浓,“人民城市人民建,人民城市为人民”的重要理念也越来越深入人心。


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