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《民法典》中关于业委会的那些事

发表时间:2022-10-10 14:52

什么是业主委员会?


业主委员会业主大会依法选举,由5至11人单数组成业主委员会每届任期三至五年,是业主大会的执行机构,对业主大会负责


民法典第二百七十七条规定:“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”


《物业管理条例》第十条规定:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。”


哪些事项属于业主共同决定事项?


答:民法典第二百七十八条 下列事项由业主共同决定:

1、制定和修改业主大会议事规则;

2、制定和修改管理规约;

3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

5、使用建筑物及其附属设施的维修资金;

6、筹集筑物及其附属设施的维修资金;

7、改建、重建建筑物及其附属设施;

8、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

9、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。


业主大会、业主委员会有独立法人资格吗?


答:民法典第二百七十七条规定“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。”《物业管理条例》第八条规定:“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”


由此可知,业主大会、业主委员会是小区业主的自治管理组织。但是,《民法典》并未赋予业主大会、业主委员会独立法人资格,它们不具备独立承担民事责任的能力。


需要说明的是,《民法典》规定的非法人组织需要依法登记,目前主要包括个人独资企业、个人合伙企业、没有登记为法人的乡村集体所有制企业、民办非企业单位。而成立业主大会、业主委员会不需要办理登记手续,它们不属于《民法典》规定的非法人组织。所以,业主大会、业主委员会属于依法成立的普通社会组织。


如何表决才有效?


:业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。


业主家底:住宅小区内哪些场所、设施、物业归属于业主共同所有?


《民法典》第二百七十四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。


业主车位车库:哪些情况下归属于业主共同所有?


《民法典》第二百七十五条【车位、车库的归属】建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。


《民法典》第二百七十六条【车位、车库的首要用途】建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。


物业服务企业的人身、财产安全保障责任?


《民法典》第九百四十二条【物业服务人的一般义务】物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。


《民法典》第一千二百五十二条【建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷致害责任】


《民法典》第一千二百五十三条【建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落致害责任】


民法典规定小区公共区域有哪些?


根据《民法典》第二百七十四条、第二百七十五条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定,属于业主共有的部分包括:

(1)建筑区划内的道路,但是属于城镇公共道路的除外;

(2)建筑区划内的绿地,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;

(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施;

(4)物业服务用房;

(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;

(6)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;

(7)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。


小区公区经营收益属于谁?


:小区公区经营收益属于业主共有,根据《民法典》第二百八十二条的规定:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”也就是说小区公共区域从事经营活动所取得的收益归属于业主,而不是归属于物业公司。


针对经营活动收益分配问题,根据《民法典》第二百八十三条的规定:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。”


主编:王梦乐


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