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一位业委会主任的2年工作经验分享

发表时间:2022-08-05 11:47
住宅小区的业委会主任,可能是中国目前最具挑战性的工作之一。越是体量大、住户多、物业形态复杂的小区,其业委会主任面对的问题和困难也越多。面对问题和困难,如何寻找解决之道?


有两个方向,一个是向外求,一个是向内求。

向外求


就是向物业公司求,比如认为小区搞不好,就是物业公司不行,要求换掉,以为换了物业以后,就万事大吉,问题就能解决。

向外求还表现在向政府部门求解决之道,要求出台针对性的法律或政策,或者要求政府部门有所作为,解决物居业的矛盾。



向内求


就是加强业委会自身的组织建设、团队建设,就是业委会主任加强自己的修为。



为何同一个街道辖区内
同一个物管办管理之下
有些小区搞得有声有色
有些小区却鸡飞狗跳?
为何同一个物业公司旗下的在管项目
有些项目业委会、物业、社区和谐共处
三驾马车同心协力?
而有些项目,三驾马车之间剑拔弩张
甚至对簿公堂?
我想,以上的问题,是每一个业委会主任都应该思考的。笔者认为,内因决定外因,解决问题之道应内外兼修,并且偏重于内修。因为一旦过于注重向外求,则容易产生抱怨,抱怨物业公司不规范、太黑心,抱怨政府部门不作为、乱作为。抱怨其实解决不了任何问题,反而弄得自己和周围的人不开心。
笔者担任一个中等规模住宅小区的业委会主任已超两年,对于业委会主任如何内修,有了一点点自己的看法,班门弄斧,写下这篇小文章,希望广大业委会同行给与批评指正。
一、小区业委会主任的角色定位根据相关法律法规对小区业委会职责的具体规定,笔者总结出业委会主任的角色定位如下:
1、业委会主任不是官职,更不是领导,只是一个组织者

业委会主任组织召开业委会定期和临时会议,遇到需要表决的事项时,主任只有一票。业委会组织召开业主大会定期和临时会议,在需要全体业主共同作出决定时,主任作为业主,也只有一票。业委会定期会议,每个季度至少开一次,业主大会会议每年至少开一次。

2、业委会主任没有权力,但是可以有影响力

权力越大,责任越大,风险越大。一个普通人一旦拥有了权力,其本性也会随着时间的推移而改变,业委会主任也不例外。只有少数人,即使拥有权力,也会控制自己的欲望,小心谨慎,不滥用职权,全心全意为人民服务,这样的人,才是真正厉害的人物。业委会应当集体讨论,集体决策,遇到分歧时,应采取少数服从多数的组织原则。如果主任搞一言堂,听不进不同意见,业委会内部关系就会紧张,不利于业委会开展工作。

虽然没有权力(事实上也不能有),但是主任可以有影响力。影响力来源于主任个人的魅力和公信力。主任说的话,有没有人听?主任根据业委会的决议,安排下去的工作,有没有人去做,有没有人配合?取决于业委会主任是否得到了大家的认可,其工作方式方法是否符合法律法规的规定、合同的约定,以及是否符合公序良俗。

3、业委会主任不是谋生的手段,而是社区志愿者,是兼职的义工

如果是上有老,下有小,需要养家糊口的人,建议不要轻易去当业委会主任,因为一旦为了讨生活,有了谋取私利的念头,那么离犯错误的距离也就不远了。有一定的经济基础和主业之外的空余时间,是当好业委会主任的必要物质基础。

4、业委会主任到底能不能拿报酬或工作津贴?

理论上可以拿,但是一定要慎重。因为一旦拿了津贴,即使是几百元钱,性质上就变了。从无偿变成有偿,从不拿钱,变成拿钱。这种情况下,因为群体特殊的心理特征,业主内心会发生质的变化,对业委会主任的工作要求也会成倍提高。

二、业委会主任应具备的心理素质
1、应有大局观念和整体意识

业委会主任本身也是业主,理应站在业主角度考虑问题,但准确地说,应该站在全体业主的立场上思考和处理问题,而不是只为小区部分业主服务。维护的是业主的合法权益,对业主不合法合规的行为、或者不合理的诉求,不仅不应该支持,而是应该及时制止或者拒绝。

2、就事论事,对事不对人

当你喜欢一个人时,不管对方说什么,做什么,你都会认可,就算不认可,也至少能理解对方。但当你不喜欢一个人的时候,不管对方做什么、怎么做,你都不会赞同,甚至不理解。所以,当一个人就事论事时,是理性的,当一个人对人不对事时,是感性的,非理性的。

为何每个小区的业主群里,经常出现一部分业主对另一部分业主,或一部分业主对业委会成员无端指责、谩骂,甚至人身攻击?因为这些人往往不是在就事论事,而只是在进行情绪的宣泄。是真相还是谣言,有事实依据,还是凭空捏造,这一切都不再重要,重要的是,此时此刻,他(她)需要发泄内心的情绪和对社会的不满。

业委会主任做到一时的就事论事和理性思考,很容易,但是要做到一直就事论事,就很难。因为人是感性的动物,其行为往往受感情和情绪的控制和支配。这是人性的弱点,作为一个业委会主任,若能敏锐地觉察到这一点,并且有意识地穿越它,那么其认知和能力将大幅提升。

3、心胸宽广,能接纳别人

作为业委会主任,除了要做到就事论事以外,还要心胸宽广,能接纳别人,接受不同观点或意见。古人云,兼听则明,偏听则暗。不管在业委会内部,在小区内部(业主),还是在小区外部(其他小区的业委会同行),主任都应该有听得进不同意见的胸怀。

4、淡定从容,宁静致远

作为一个小区的业委会主任,越是面对的重大事情,或者关键时刻,越是要保持头脑冷静,不要慌,不要急,沉着应对。业委会本身是一项公益事业,为的是维护广大业主的合法权益,为的是探索和完善城市基层治理模式,构建和谐社区关系。这是在为自己和家人积福行善,功德无量。世人皆被名利所累,若能看破这一点,淡泊名利,宁静致远,则人生圆满。

三、业委会主任应具备的工作能力
1、借力使力,团队合作

记得小时候,老师说人和动物的区别,就在于人善于使用各种工具。如今早已不是单打独斗的时代,在内部,业委会主任应借助团队的力量,分工合作,充分调动业委会成员的积极性。在外部,业委会主任应借助社区居委会和街道的力量,有些话,从社区和街道工作人员口里讲出来,跟直接从业委会主任口里讲出来,效果很可能是不一样的。

另外,社区和街道有很多资源,党和政府的很多利民惠民政策,需要业委会通过社区和街道去为小区和广大业主积极争取。

业委会主任还可以借助业主的力量,组建志愿者团队,服务小区,或者组织虚拟顾问团队,帮助业委会开展工作。

案例分析:鄞州区某一住宅小区业委会,组建了一支1小时志愿者团队,只干一件事,就是每天上午9点到10点,穿上统一的志愿者衣服,到小区里面巡逻,对道路上、绿化带里杂物和垃圾进行清理,遇到下雨天就进楼道巡逻。志愿者把照片同步发布到小区的业主群,这样,那些平时乱丢垃圾的业主,看到这些志愿者捡垃圾的身影,也不好意思再乱丢了。小区进入良性循环,整体环境卫生提升了很大的档次,值得其他小区借鉴。

2、慧眼识人,用人不疑

一个小区物业服务好不好,跟物业经理有直接的关系。一个称职的物业经理,也许比所谓的大牌物业公司,对小区更为有利。如何慧眼识珠,发掘和留住认真负责的物业经理,是对业委会主任识人用人能力的考验。业委会对物业经理没有直接的任命权,但是可以向物业总公司行使建议权。

对于实行物业自治的小区,如何选择一个称职的物业经理,显得尤为重要。笔者认为,一旦确定了物业经理,就要用人不疑,疑人不用。一个好的业委会主任,应该是能够监督和帮助物业经理履行职务并不断成长,成为一个称职、合格的项目经理。

3、沟通能力

人与人之间最大的区别,从外在形式来看,就在于不同的沟通方式。良好的沟通方式,可以及时化解矛盾,消除误会。糟糕的沟通方式,可能激化矛盾,甚至是火上浇油。建议业委会主任学会运用非暴力沟通方式,关于非暴力沟通的具体内容和方法,可以参见马歇尔·卢森堡博士写的《非暴力沟通》一书。

4、学习能力

对信息进行收集、分析、推理。时代在进步,知识在更替,活到老,学到老,已经成为大家的共识。作为一个业委会主任,更应该主动去学习新东西,特别是管理学、心理学知识。同时,在一个信息爆炸的时代,对各种有用信息进行收集、仔细分析、得出结论,也是主任的能力。

5、经营能力

开源节流是每个小区绕不开的话题,对于一部分将小区公共收益掌握在自己手里的业委会来说,如何通过创业创新,使小区的公共收益稳定增长,是对业委会主任经营能力的考验。

6、处理问题、掌控全局的能力

家家有本难念的经,每个小区都存在各种各样的问题。笔者认为,问题本身不是问题,如何应对才是问题。应对得当,坏事变好事,大事变小事。应对不利,小事变大事,大事变灾难。作为一个小区的业委会主任,应具备掌控全局的能力,业主的意见要听,但是绝不能被牵着鼻子走。业委会成员的意见,也要听,但是应有自己的主见,不能人云亦云。

7、自我管理、自我解压的能力

自我管理主要包括时间管理、任务管理、情绪管理等。业委会主任必须学会自我解压。

2019年5月,鄞州某住宅小区业委会主任李某,突发心肌梗塞去世,年仅38岁。在担任业委会主任的2年的时间内,该小区发生了很大的变化,业主和居民交口称赞。

该主任为了做好本职工作、照顾好家庭、认真履行业委会主任职责,长期超负荷地使用自己的身体,重重压力之下,最终造成了无可挽回的后果。可惜可叹!

四、结语有人可能会说,如果真的具备了以上列举的素质和能力,我还会来干这个吃力不讨好业委会主任吗?我早就自己去开公司当老板,或者早就官运亨通、步步青云了,这样不更香吗?

我写这篇文章想表达的意思,不是说等大家具备了上述能力和素质以后,再去竞选当业委会主任。恰恰相反,而是建议大家去主动报名参选业委会,当了业委会委员,或者业委会主任以后,在业委会这个广阔的平台上,去锻炼这些工作能力,并且有意识地培养上述心理素质。等在业委会修炼一段时间,比如干满一届任期,在某种程度上具备了这些心理素质和工作能力,不用担心在社会上吃不开。

21世纪最不缺的是人,但缺的是人才,最缺的是实用性、复合型的人才。人生本来就是一场修行,不在这里修,就在那里修。那么,为何不选择在业委会这个平台上修呢?相信一切都是最好安排!祝福各位!


来源:物业云

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