审理  

  判决  

  法官说法 

物业服务用房是指房地产开发建设中建设单位按照有关规定，在物业管理区域配置的房屋，通常包括物业办公用房、物业清洁用房、业主委员会活动用房及业主活动室等，按照法律规定，物业服务用房的所有权属于全体业主。

物业服务用房权利受侵害时，业主不能以个人身份起诉进行维权。业主委员会是业主的自治性管理组织，是业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，所履行的职责主要来源于业主大会的决定和决议，其行为所涉及的意思表示本质上均源于业主大会或全体业主，其行为的法律效果也及于全体业主。

针对物业服务用房的维权，须经业主大会对物业服务用房权利救济事项进行表决通过后授权业主委员会实施。业主大会对起诉与否作出的决定，对业主委员会及全体业主具有约束力。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

开发商应恪守诚实信用原则处理物业服务用房，不得擅自侵占、处分或者改变物业服务用房的用途。物业服务用房的经营性收益应当用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，开发商不得侵占、挪用。

在未经业主大会同意的情况下，开发商或物业擅自改变物业服务用房用途的，不仅所得收益要归全体业主，还可能面临行政处罚的法律风险。

 法条链接  

《中华人民共和国民法典》

第二百零八条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百三十八条

侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。

第二百四十条

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第二百七十四条

建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十八条

【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第一千一百八十四条

侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

《最高人民法院关于审理建

筑物区分所有权纠纷案件适

用法律若干问题的解释》

第十四条

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。