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交接时发现开发商猫腻,业委会起诉追回285万余元!

发表时间:2023-10-30 12:00

“赢了!业主获赔285万”

“2853835.2元!

吴江这个小区业委会胜诉!”

日前

吴江某小区业委会起诉开发商

侵占物业服务用房案引起关注


图片

物业服务用房属于全体业主共有

而开发商擅自将其用作经营性用房

“鸠占鹊巢”对外出租获取收益

业主共有权益受到侵害

业主们该如何维权呢?


2014年

吴江某小区建成

2015年11月6日

苏州某房地产开发有限公司(以下简称开发商)与案外人朱某某签订《房屋租赁合同》,出租的建筑面积中包含物业服务用房909.99平方米


租赁期:自2015年11月10日起至2023年11月9日

租金:(含房屋租金、设备设施租金、物业费)每年100万元,其中房屋租金每年20万元

2016年

开发商与朱某某、第三方苏州某体育文化发展有限公司(以下简称体育文化公司)签订补充协议,将承租人由朱某某变更为第三方体育文化公司

2019年1月13日

小区南区业委会、北区业委会成立,并于2019年6月19日取得备案

2019年5月14日

开发商向业委会移交物业服务用房,业委会发现物业服务用房被出租的情况



 业委会认为

上述物业服务用房属于全体业主共有,开发商出租上述物业服务用房所获得的租金应当归属于全体业主所有,且开发商对外出租的租金价格显著低于市场价格。


业委会多次要求开发商按照正常市场价格的租金标准向业委员会支付自2015年11月10日至今的租金,但是开发商以各种理由拒绝,双方僵持不下。



2019年10月,南区业委会、北区业委会将开发商及体育文化公司诉至苏州市吴江区人民法院,要求撤销开发商与朱某某签订的房屋租赁合同中关于909.99平方米物业服务用房出租给体育文化公司的条款,并要求开发商及体育文化公司支付房屋占有使用费。


因业委会未提交证据证明提起诉讼已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,法院经审理认为无法确认其享有相应的诉权,故依法裁定驳回起诉。



2022年8月,南区业委会、北区业委会再次将开发商及第三人体育文化公司诉至法院,要求开发商按照评估结论的租金标准支付自2015年11月10日至2022年12月31日的房屋占用租金损失及利息损失。

 开发商认为

业委会未经业主大会合法授权,不符合诉讼主体资格要求。其与业委会签订物业服务用房移交协议是在2019年5月14日,在此之前物业服务用房并未移交给业委会,业委会不享有相应的收益权利,在此之后,即使业委会主体资格没问题,相应金额应按照租赁合同中约定的租金标准计算。

体育文化公司认为

该公司承租的909.99平方米是否是物业服务用房仍存疑,其与开发商签订房屋租赁合同时,开发商向其出示了房产证,其有理由相信开发商有权出租,对此其无任何过错。




  审理  



争议焦点一:业委会提起本案诉讼是否具备主体资格?

民法典》第二百七十八条规定:“下列事项由业主共同决定:……(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决……决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”


法院经审理认为,本案中该小区南区业委会、北区业委会提交了关于诉争房屋是否通过诉讼途径维护全体业主合法权益等事项的案涉小区业主表决票。


经统计,本次诉讼等事项经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意


南区业委会、北区业委会作为案涉小区合法成立的业委会,根据上述法律规定,有权代表全体业主提起本案诉讼,其作为本案原告主体适格


争议焦点二开发商是否应当赔偿租金损失,数额如何确定?

《民法典》第二百四十条规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百三十八条规定,侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以依法请求损害赔偿,也可以依法请求承担其他民事责任。


《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。


法院经审理认为,诉争房屋于2015年5月11日登记至该小区全体业主名下,开发商于2015年11月10日将诉争房屋对外出租,且获益至今,故该小区全体业主有权向开发商主张因房屋被占有使用导致的损失现南区业委会、北区业委会向其主张自2015年11月10日至2022年12月31日的房屋占用损失,应予支持。


关于房屋占用损失认定标准问题,经法院委托鉴定机构对涉案物业服务用房租金进行评估,鉴定机构鉴定意见认为涉案物业服务用房在2015年11月10日至2019年11月9日期间的租金为36.59元/平方米/月,即每年租金应为399558.4元。


开发商与相关承租人签订的租赁合同约定租赁面积为4330平方米,房屋租赁费用为20万元/年,经核算租赁单价仅为3.85元/平方米/月,该金额远远低于评估结论中的价格,与市场租赁价格相差过大,依照该标准计算房屋占用费显然不能弥补全体业主的损失


据此,法院以评估结论作为参照确定本案房屋占用损失认定标准的依据。关于业委会主张支付房屋占用租金损失的利息,于法无据,法院不予支持。




  判决  



最终,法院依法判决苏州某房地产开发有限公司支付南区业委会、北区业委会案涉房屋2015年11月10日起暂计至2022年12月31日期间的房屋占用租金损失2853835.2元,驳回其他诉讼请求。


一审判决后,开发商不服,提起上诉,二审法院审理后,判决驳回上诉,维持原判。




  法官说法 





物业服务用房是指房地产开发建设中建设单位按照有关规定,在物业管理区域配置的房屋,通常包括物业办公用房、物业清洁用房、业主委员会活动用房及业主活动室等,按照法律规定,物业服务用房的所有权属于全体业主。


物业服务用房权利受侵害时,业主不能以个人身份起诉进行维权。业主委员会是业主的自治性管理组织,是业主大会的执行机构,具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能,所履行的职责主要来源于业主大会的决定和决议,其行为所涉及的意思表示本质上均源于业主大会或全体业主,其行为的法律效果也及于全体业主


针对物业服务用房的维权,须经业主大会对物业服务用房权利救济事项进行表决通过后授权业主委员会实施。业主大会对起诉与否作出的决定,对业主委员会及全体业主具有约束力。


《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。


开发商应恪守诚实信用原则处理物业服务用房,不得擅自侵占、处分或者改变物业服务用房的用途。物业服务用房的经营性收益应当用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,开发商不得侵占、挪用。


在未经业主大会同意的情况下,开发商或物业擅自改变物业服务用房用途的,不仅所得收益要归全体业主,还可能面临行政处罚的法律风险。




 法条链接  



《中华人民共和国民法典》


第二百零八条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。



第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。


第二百三十八条

侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以依法请求损害赔偿,也可以依法请求承担其他民事责任。


第二百四十条

所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。


第二百七十四条

建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。


第二百七十八条

【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。


第一千一百八十四条

侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。


《最高人民法院关于审理建

筑物区分所有权纠纷案件适

用法律若干问题的解释》


第十四条

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形,权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。






来源:苏州市吴江区人民法院

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